每經(jīng)編輯 孫志成

令家長感到落差的，不只是教育資源，即買了 " 牛小 " 的學(xué)區(qū)房卻只能上 " 渣小 "。 還有實(shí)打?qū)嵉慕疱X投入打了水漂 ，為 " 牛小 " 學(xué)位賭一把的家長們，試圖將學(xué)區(qū)房作為孩子未來發(fā)展的 " 墊腳石 "，卻沒想到這一步卻走得并不完美。

據(jù)錢江晚報(bào)，今年，曾經(jīng)買入杭州 " 網(wǎng)紅 " 學(xué)區(qū)房——耀江文鼎苑的家長們就遇到了這樣的困擾。

【資料圖】

去年最高成交單價(jià)突破 12 萬

今年大都回落到 8 萬左右

據(jù)錢江晚報(bào)，十多年前，耀江文鼎苑首開，均價(jià)僅 8600 元 /㎡。為了賣房，開發(fā)商引入學(xué)軍分校。即便如此，文鼎苑在新房時期，還經(jīng)歷過 " 打折促銷 "、" 首付兩成 " 的低谷時期。

此后，文鼎苑憑借 " 雞娃 " 和 " 孟母 " 一直聞名于杭州學(xué)區(qū)房圈，其學(xué)區(qū)——學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)風(fēng)頭一度蓋過學(xué)軍小學(xué)本部。

隨著市場上行，文鼎苑價(jià)格也隨之水漲船高，2020 年開始， 文鼎苑成交均價(jià)就開始超過 7 萬元 /㎡，小戶型的成交單價(jià)甚至到達(dá) 10 萬元 。

2021 年 3 月 6 日，文鼎苑一套 58.66㎡的小戶型房源以 746 萬元成交， 單價(jià)高達(dá) 12.7 萬元 ，飽受爭議。實(shí)際上，翻看文鼎苑 2021 年的掛牌記錄，當(dāng)時不少房東都把掛牌單價(jià)漲至了 12 萬元左右。也是當(dāng)時漲得最猛的學(xué)區(qū)房小區(qū)。

去年下半年開始，杭州二手房市場開始下行，學(xué)區(qū)房也無法獨(dú)善其身，文鼎苑價(jià)格下滑嚴(yán)重。2021 年 10 月，錢江晚報(bào)記者曾在文鼎苑調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，小區(qū) 88㎡的戶型掛牌總價(jià)已經(jīng)從最高時的 1080 萬元下降至 780 萬元， 三個月降了 300 萬元 。當(dāng)時 88㎡的戶型房源成交單價(jià)在 8.5 萬元左右，130㎡以上的大戶型成交單價(jià)在 7.5 萬元左右。

今年以來，市場行情并未轉(zhuǎn)好，二手房月成交量持續(xù)在低位徘徊。受其影響，文鼎苑的成交價(jià)仍在下探。

今年 5 月，錢報(bào)美好生活研究院的數(shù)據(jù)顯示， 文鼎苑 87㎡的房源成交單價(jià)約 7.56 萬元 。

直到最近，文鼎苑附近的一家中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者， 前兩天剛簽約了兩套面積 88㎡的房源， 單價(jià)僅約 6.8 萬元 。透明售房網(wǎng)上顯示， 文鼎苑在 8 月 17 日簽約的一套 162㎡房源，單價(jià)僅 6.5 萬元 。而這個價(jià)格相比起最高點(diǎn)時，幾乎腰斬。

在另一家中介門店，記者也在一位經(jīng)紀(jì)人口中得到證實(shí)，" 上周有套 16 樓的 88㎡中間套 598 萬成交，這兩天又有同戶型的 24 樓房源，最后成交價(jià)是 610 萬元，成交單價(jià)都在 7 萬元以內(nèi)，而且樓層都不差。"

據(jù)這位中介描述， 去年他賣過最貴的一套文鼎苑 88㎡，成交單價(jià)也超過 12 萬 ，但今年沒有一套過 10 萬，" 現(xiàn)在這批 88㎡的性價(jià)比很高，應(yīng)該說是近兩年的低位了，周邊不帶學(xué)區(qū)的類似房源，總價(jià) 550 萬元左右，新一點(diǎn)的總價(jià)也要 580 萬元。" 據(jù)中介的說法，目前的價(jià)格已經(jīng)跌回 2017 年末、2018 年初的水平。

據(jù)報(bào)道，不僅僅是文鼎苑跌去一套遠(yuǎn)郊商品房，與其同為 " 第一梯隊(duì) " 的文一街小學(xué)學(xué)區(qū)房，房價(jià)也變得 " 和藹可親 " 。

就拿石灰橋新村來說，與文鼎苑這種高層電梯房相比，石灰橋新村是名副其實(shí)的老破小，建筑年代在 1984 年左右，基本上是 5-6 層的多層樓梯房。

去年，石灰橋新村的掛牌價(jià)是奔著 10 萬元 /㎡去的，小戶型成交單價(jià)基本在 8-9 萬元 +/㎡。如今，誠心賣的房源掛牌單價(jià)跌到 6 萬元 +/㎡了。

透明售房網(wǎng)顯示，7 月份，石灰橋新村的簽約均價(jià)更是低至 56880 元 /㎡，簽約均價(jià)環(huán)比下跌 8%。

杭州二手房掛牌量已達(dá) 18 萬套左右

此前，杭州 "5 · 17" 樓市新政曾給當(dāng)?shù)囟址渴袌龃蛄艘粋€月的 " 雞血 "，如今，杭州二手房市場又開始 " 躺平 "。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7 月，杭州二手房成交活躍度有所下滑，價(jià)格環(huán)比漲幅亦有所收窄。

成交量方面，7 月，杭州（不含富陽、臨安）二手房成交 4000 多套，環(huán)比、同比降幅均超 20%。價(jià)格方面，7 月，杭州二手住宅價(jià)格維持上漲態(tài)勢，環(huán)比上漲 0.30%，漲幅較 6 月收窄 0.14 個百分點(diǎn)；自二季度以來，杭州二手房價(jià)格環(huán)比漲幅整體呈現(xiàn)收窄趨勢。

根據(jù)錢江晚報(bào)美好人居研究院統(tǒng)計(jì)，7 月杭州市區(qū)（不含臨安）二手房共計(jì)成交 5183 套，相比 6 月的 6738 套下降了 23%，同比去年 7 月下跌 18%。

而截至 7 月底，透明售房網(wǎng)上顯示杭州市區(qū)（不含臨安）二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到 18 萬套左右，去年同期則只有 13 萬余套的水平。

也就是說，從現(xiàn)在的掛牌量看，今年 7 月杭州二手房的成交量更低，二手房市場更冷淡。

不僅僅是數(shù)據(jù)，二手房的市場表現(xiàn)，買賣雙方的心態(tài)也在發(fā)生著微妙的變化。

" 新政效應(yīng)就持續(xù)了 1 個月，現(xiàn)在又不太行了，我們推得也累。" 德佑和光塵樾門店的中介小哥阿輝無奈說道。

就拿和光塵樾來說，" 新政后，就我們門店，和光塵樾一個月能成交三四套。7 月份不太行，同樣的掛牌價(jià)也難賣，客戶少了。" 阿輝表示。

這一點(diǎn)從簽約價(jià)也可窺見一二。從好找房可知，和光塵樾近 30 天簽約 11 套房源，簽約均價(jià) 32880 元 /㎡，環(huán)比 6 月份下跌 9%。

在新房市場，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，杭州新房市場推盤潮暫告一段落，7 月商品房成交量價(jià)回落。

具體看，杭州共 408 個項(xiàng)目推盤，合計(jì)成交 8689 套商品房，環(huán)比下跌 18.0%；成交均價(jià) 35541 元 / 平米，環(huán)比下跌 6.4%。值得注意的是，7 月量價(jià)雖有下跌，但仍處年內(nèi)高位，僅次于 6 月。

從住宅看，普通住宅成交 6898 套，成交均價(jià)為 36046 元 / 平米，環(huán)比下跌 7.3%。191 個實(shí)現(xiàn)成交的項(xiàng)目中，71 個成交均價(jià)環(huán)比上漲，61 個成交均價(jià)環(huán)比下跌。

編輯 |孫志成 杜波

校對 |王月龍