財聯(lián)社 8 月 26 日訊（記者 王海春）有著 " 武漢最大爛尾樓群 " 之稱的長江錦苑項目，計劃通過拍賣方式重獲新生。然而，這一歷經(jīng)坎坷的項目首次拍賣并不順利，以流拍告終。

(資料圖片)

因強制清算，該項目于 8 月 24 日在京東拍賣開拍，競價周期 1 天。本次拍賣圍觀人數(shù)超過 5800 人，但競價周期內無一人報名參加競買。

上述項目位于武漢市江夏區(qū)紅旗村，由武漢天道置業(yè)有限公司開發(fā)，本次拍賣主要資產(chǎn)為該公司 3 宗土地及地上建筑物和苗木。

京東拍賣信息顯示，這 3 宗土地及在建工程評估價為 24.48 億元，苗木評估價約 469 萬元。該標的物此次起拍價 24.53 億元，保證金 13 億元，拍賣增價幅度為 500 萬元。

" 爛尾時間太久了，與此項目相關的單位、債權人等，希望通過拍賣等方式盡早予以解決。" 該項目清算組一位律師透露。

武漢市江夏區(qū)法院相關人士告訴記者，后續(xù)預計還會重啟拍賣，何時再出讓以及條件設置是否會有所改變，屆時以公告為準。

爛尾長達 13 年

本次在京東被拍賣的長江錦苑，為武漢一知名爛尾項目。

武漢一位地產(chǎn)分析師告訴記者，該項目之所以被當?shù)厝耸熘隣€尾時間長、規(guī)模不小，還有另一原因：項目最初的開發(fā)與中車長江有一定關系，其原計劃將部分住宅用于員工安置房及其它用途。

" 從已公布信息來看，該項目由天道置業(yè)為中車長江方面定制開發(fā)，類似于現(xiàn)在的代建模式。略有不同的是，后者會支付相應款項，但天道置業(yè)不僅僅對項目操盤，還要進行投資。" 上述分析師說。

這一體量不小的項目，最早可溯源至 16 年前。

2006 年武漢招商引資，中國南車集團在武漢市江夏區(qū)投資成立南車集團長江車輛有限公司，此后企業(yè)名稱變更為中車長江車輛有限公司（以下簡稱 " 中車長江 "）。

據(jù)悉，2006 年 8 月，武漢市江夏區(qū)政府與中車長江方面簽訂項目投資建設協(xié)議，江夏區(qū)政府向中車長江或中車長江委托的第三方供應土地。

據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，2007 年 9 月，中車長江與天道置業(yè)簽訂《房地產(chǎn)定向開發(fā)合同書》等合同，約定由天道置業(yè)為中車長江定向開發(fā)建設單身公寓、會議中心、商品住宅等。天道置業(yè)以相應價格取得土地使用權，如實際成本高于預估價格，中車長江將據(jù)實計入開發(fā)成本并調整銷售價格。

在地產(chǎn)界，天道置業(yè)并非一家知名企業(yè)。據(jù)天眼查信息，天道置業(yè) 2007 年 6 月成立于武漢，實繳資本 8000 萬元，公司法人劉建明，為武漢恒豐力達房地產(chǎn)全資子公司。

江夏區(qū)法院知情人士告訴記者，武漢大橋實業(yè)集團也曾參與到該項目中，但此后因故退出。

因開發(fā)商與外界產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛等原因，該項目在建設過程中停擺。

" 天道置業(yè)拿到項目后，其資金方面出了些問題，加之其它原因，項目建設陷入停滯狀態(tài)。" 該項目清算組一位律師表示。

據(jù)京東拍賣公布的信息，上述項目在建工程已停工約 13 年；以此倒推，該項目于 2009 年，即天道置業(yè)與中車長江簽訂定向開發(fā)合約 2 年多之后，項目便已停建。

此后，天道置業(yè)與中車長江在上述項目合同效力問題方面產(chǎn)生了糾紛。

" 中車長江方面支付了款項，但項目停工后，應該是出于對項目前景的擔心，因而提出確權要求；確認此前支付款項，以及對項目中已開發(fā)的部分房產(chǎn)擁有相應權益。" 武漢一位業(yè)內人士表示。

裁判文書網(wǎng)信息顯示，2010 年 6 月，江夏區(qū)政府、天道置業(yè)、中車長江簽訂調解及建設協(xié)議，主要內容包括，天道置業(yè)將一區(qū)開發(fā)的三棟次高層（A1、D6、D7 棟）所有商品房、地下車位（D6、D7 兩棟次高層），以 1.1 億元總價款出售給中車長江。

然而，項目開發(fā)過程中，天道置業(yè)管理層又發(fā)生了變故。

據(jù)武漢市中級人民法院 2016 年 12 月公布的民事判決書，2013 年 11 月，天道置業(yè)法人劉建明被刑事拘留，同年 12 月因涉嫌挪用資金罪被依法逮捕，前述協(xié)議約定的訂立商品房買賣合同、權證辦理等事宜未能履行。

" 天道置業(yè)管理層的變故對項目開發(fā)產(chǎn)生不小影響，工程建設未能如約繼續(xù)推進，項目爛尾。" 江夏區(qū)法院知情人士說。

13 億保證金 " 嚇跑 " 競買人？

對于本次拍賣流拍，業(yè)內人士認為這與項目本身缺陷及較高的保證金有關。

" 前景不明朗、開發(fā)周期長、存在較大缺陷的項目，房企現(xiàn)在接手意愿不強。" 一家福建房企武漢公司市場部經(jīng)理對記者表示。

對此，上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平指出，長江錦苑項目拍賣地塊列出多種限制條件，意向競買人的確容易產(chǎn)生顧慮，擔心未來是否會面臨法律、債務等方面的糾紛。

" 十多年時間未能盤活，對項目的上述顧慮可能也是原因之一。不過，如項目具有較好發(fā)展前景，意向競買人不必過度擔心，可通過清算組了解項目資產(chǎn)負債詳細情況，在完成盡職調查基礎上結合項目、市場及企業(yè)自身情況做出投資可行性分析，再依此形成決策。" 杜躍平在接受記者采訪時說。

就項目所涉?zhèn)鶆杖绾位獾膯栴}，江夏區(qū)法院知情人士向記者回應，該項目相關債權人對退出項目表達了較為明確的意向。

" 關于資產(chǎn)負債情況，法院及清算組前期開展了不少工作，也取得了積極成效。部分債權人明確表示，希望通過拍賣盤活項目，如競買人接手項目，其債權在獲得合理補償后愿意退出項目。詳細事項可向清算組進一步了解。" 上述江夏區(qū)法院人士補充道。

除債務問題，中指研究院華中市場研究總監(jiān)李國政指出，因該項目歷經(jīng)十幾年，當時的定位、所設計產(chǎn)品已無法滿足現(xiàn)在市場需求。

" 如能在項目規(guī)劃條件、商住比例、容積率以及增加土地使用年限等方面做出適度調整，將增加項目后期成功運營的概率，也有助于吸引投資人盤活項目。但競買者自己逐一處理這些事項，不僅成本高且難度大，這些工作可能需要政府相關部門居中協(xié)調、支持，協(xié)助解決這些較為棘手的問題。" 李國政說。

該清算組一位律師則回應，清算人愿意協(xié)助意向競買人推動項目盤活工作，但涉及項目規(guī)劃、建設方面的問題，仍需競買人向政府相關部門了解最新政策。

還有業(yè)內人士認為，法律及債務問題的確棘手，但項目本次拍賣設置了較高的資金門檻，或為該項目無人問津一重要原因。

" 該項目投資規(guī)模原本就不小，但競拍一下就要拿出 13 億元保證金，這不是筆小數(shù)目。現(xiàn)在房企資金不寬裕，僅保證金這一條，很多企業(yè)看到干脆選擇放棄了。" 前述福建房企武漢公司市場部經(jīng)理說。

樓市調整致投資預期偏悲觀

除項目本身存在缺陷，業(yè)內認為當前房地產(chǎn)市場處于下行態(tài)勢，也不利于部分爛尾樓的盤活。

克而瑞武漢分析師譚堯指出，謹慎預期之下，競買者對此類地塊的位置、項目前景、資金回籠周期、利潤等相關要素的考察，會提出更高的要求。

" 該項目臨近湯遜湖，擁有不錯的景觀資源，交通、配套等方面也逐步成熟。但從市場走向來看，今年武漢面臨一定去化壓力，企業(yè)投資熱度有所下降。" 譚堯表示。

多位受訪專家向記者表示，以武漢當前市場走向，該項目未來面臨不確定性。

億翰智庫華東區(qū)域研究總監(jiān)周旋告訴記者，江夏地區(qū)商品房目前總體處于供大于求的態(tài)勢，市場售價有所下降。

" 江夏并非武漢最核心的區(qū)域，且江夏新房供應量不低。從價格變化來看，長江錦苑所在區(qū)域周邊新房去年年底時的售價約 1.4 萬元 / 平方米，現(xiàn)在則降至 1.3 萬元 / 平方米。再者，江夏當前庫存量及未來供應規(guī)模都不小，目前新房每月去化規(guī)模在 7 萬平方米左右，銷售面臨一定壓力。" 周旋在接受記者采訪時說。

長江錦苑周邊二手房市場也處于波動期。據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)，該項目周邊普通商品住宅二手房均價在 1.2 萬 -1.35 萬元 / 平方米左右。

" 長江錦苑周邊的二手房，目前毛坯房的報價只有 1.1 萬元 / 平方米左右。由于現(xiàn)在行情不太好，還有一定議價空間，實際成交價格可能會更低一些。" 武漢鏈家房產(chǎn)一位中介人員說。

在李國政看來，房價如果處于上行期，各方對項目盈利有很高的預期，企業(yè)對項目投資信心足，愿意承擔一定風險。但目前市場正處于深度調整階段，市場預期相對悲觀，企業(yè)的投資策略變得相當保守。

" 不少房企當下的注意力，都聚焦于如何將現(xiàn)有項目銷售變現(xiàn)，通過快速回籠資金以保證現(xiàn)金流安全，投資意愿幾乎降至冰點。房企現(xiàn)在對一手地塊投資的興趣都不大，對一個前景不明朗、投資周期較長的項目，更沒什么意向了。如此行情之下，盤活一個爛尾十幾年的項目，存在不小的難度。" 李國政補充道。