啊哈哈，我知道這種情況你一定不會(huì)發(fā)生的，但是無聊的知識(shí)多儲(chǔ)備一點(diǎn)也沒關(guān)系啊

【資料圖】

你是不是以為房子斷供之后銀行就會(huì)立刻收走房子啊

其實(shí)還真不是，這里面的流程復(fù)雜的很啊

一套房子嚴(yán)格意義上算是你和銀行一起買下來了，銀行在面對(duì)著斷供風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候想的可比我們周全和細(xì)致的多了

但是這些事好像知道的人不多，今天我就派出巧克麗麗和大家好好梳理梳理

權(quán)當(dāng)知識(shí)儲(chǔ)備了，回家和親戚朋友吃飯也有談資了，哈哈哈哈哈哈

今天我們就手握商貸合同，在房貸放款員的加持下，站在銀行的角度看看，如果哪天斷供了，銀行會(huì)對(duì)我們做什么

01

銀行并不著急收房

我們經(jīng)常會(huì)在電視劇里看到男女主角房子被收走的場(chǎng)景

那交不起月供，房子會(huì)被銀行收走么，事是沒錯(cuò)，但其實(shí)不會(huì)那么快

在此之前，銀行大概會(huì)留6 次機(jī)會(huì)

第 1 次，銀行會(huì)用電話或短信方式來提醒，或者會(huì)出這種催收通知

連續(xù) 3 次，銀行客戶經(jīng)理就會(huì)打電話催繳，同時(shí)斷供的人，會(huì)被罰息

罰息不低的哦，差不多是約定貸款利率基礎(chǔ)上加收 50%，而且還是按天算的

大家可以用自己的房貸利率，加上上面那個(gè)罰息利率 50%，用這個(gè)公式

可以算一下如果逾期一天，看看需要交多少錢

在網(wǎng)上那個(gè)很火的燕京斷供案例里面，房東 298w 的貸款，逾期 7 個(gè)月，需要承擔(dān)的利息、罰息 49908 元，平均下來每天差不多 248 元

如果累計(jì)逾期 6 次，銀行的律師就會(huì)電話提醒，凍結(jié)房產(chǎn)

不過發(fā)現(xiàn)沒，就走到這一步，還沒到最后一步，銀行會(huì)過來跟你協(xié)商，畢竟還不了貸款是對(duì)雙方都不利的事情

只有協(xié)商不下去的情況下，銀行才會(huì)起訴至法院，房子被拍賣

所以斷供之后，并不是馬上收房，可能還有 6 次及其他額外時(shí)間

不過這里的次數(shù)并不是固定的，具體次數(shù)可能還沒 6 次，要分銀行，以貸款人與銀行的約定為準(zhǔn)

有的甚至不止 6 次，部分銀行還有 " 仲裁 " 這一步（這里沒有，被劃掉了）

所以有的斷供案例，光催息、罰息都可以走 2 年

就算所有機(jī)會(huì)都用完了，然后你還沒解決辦法的時(shí)候，銀行還還還是不會(huì)去起訴

他會(huì)跟我們協(xié)議說要不要拍賣、變賣房子來還債

到這一步，如果你不同意，那銀行就要去找法院了

02

不到萬不得已，真的不要走這一步

對(duì)房主來說那是家，對(duì)銀行來說這就是抵押物

房主的底線可能還在于還不了貸款，大不了讓銀行把房子拍賣掉，然后和銀行分賬，多退少補(bǔ)

但其實(shí)這件事根本沒那么簡(jiǎn)單，看完接下來的內(nèi)容，你可能再也不會(huì)有這樣的想法

首先，進(jìn)入這個(gè)階段，銀行要做的第一件事，就是起訴

起訴判決生效申請(qǐng)執(zhí)行拍賣房，一氣呵成

房子會(huì)被低價(jià)拍賣，如果是被銀行起訴，房主還需要承擔(dān)違約金、償還所有的剩余貸款和訴訟費(fèi)用（這很恐怖，我們后面會(huì)說到）

不要認(rèn)為銀行就一定是強(qiáng)勢(shì)一方哦，在這一步過程中，銀行通常會(huì)面臨一個(gè)問題，就是如何執(zhí)行

因?yàn)橛幸粋€(gè)司法解釋，為了社會(huì)穩(wěn)定，當(dāng)銀行無法提供證據(jù)證明購房人另有住房的時(shí)候，不能強(qiáng)制執(zhí)行

所以你回家翻一下自己的商貸合同，可能都會(huì)跟著這樣一句話

這也是為什么銀行更喜歡做新房的生意

因?yàn)樾路靠蛻舻纳藤J合同，擔(dān)保方是開發(fā)商，如果真的出現(xiàn)斷供問題，銀行還可以去找開發(fā)商，但是二手房的話，遇到斷供就真的沒轍了

說回銀行，去法院起訴后

如果還拍不出去該怎么辦，銀行會(huì)做第二件事，以物抵債，直至核銷

如果你的房屋拍賣后還不足以償還銀行貸款，銀行就有權(quán)凍結(jié)你的銀行財(cái)產(chǎn)，甚至是個(gè)人財(cái)產(chǎn)

最終銀行通過各種途徑去彌補(bǔ)損失，直到斷供者將所有欠款還清為止

也就是說在你的支付能力里，但凡有一點(diǎn)支付能力的時(shí)候，銀行都是你銀行卡里的第一順位

從這一步開始，你和銀行，沒有贏家

對(duì)你來說，房屋賤賣，拿到的錢所剩無幾，甚至可能遇到更糟糕的情況

對(duì)銀行來說，只要進(jìn)入司法程序就意味損失，通常一個(gè)法律程序走下來，即使在被告配合的情況下，最快也得 2-3 個(gè)月，如果不配合花 2 年時(shí)間也是有可能的

不過相對(duì)一個(gè)組織而言，一個(gè)家庭在面臨這個(gè)問題受震動(dòng)更大

你以為賣完房子還能剩點(diǎn)？但其實(shí)可能得倒貼

03

不僅剩不下錢，你可能還得倒賠銀行錢

以前在我的認(rèn)知里，我以為斷供大不了就是把房子賣掉，然后銀行把賣房子的錢多出來的部分退給我，現(xiàn)實(shí)就呵呵了

銀行在合同里寫的很清楚

要還給銀行的，不僅包括本金、利息，還有違約金，損害賠償金，甚至訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等等 11 項(xiàng)費(fèi)用，說真的，就差沒找你要 " 精神損失費(fèi) " 了

一步步來看

首先因?yàn)槭潜黄鹪V，敗訴的那一方要承擔(dān)受理費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用

這類違約一定是購房者敗訴，那違約需要承擔(dān)的責(zé)任，也就是說，只要法拍階段，你面對(duì)的損失，還不僅是房?jī)r(jià)的打折，還有各種費(fèi)用

我們用下燕京斷供那個(gè)案例里的數(shù)字，斷供后的房東需要承擔(dān)的

利息、罰息 49908 元

案件受理費(fèi) 15389 元

保全費(fèi) 5000 元

中國銀行委托的起訴律師費(fèi) 122620 元

最后不僅房貸沒還，還要倒賠給銀行 192917 元

另外，你以為你已經(jīng)還掉部分房貸了對(duì)不對(duì)

但其實(shí)你還掉的可能只是利息，我算了下如果我朋友那套房，如果 ta 第 5 年斷供的話

ta 的本金只還掉了 21w，56w 都是利息

也就是說，你以為進(jìn)入司法程序拍賣掉房子就好，但其實(shí)你拿不回多少錢，可能還得倒貼

不過說實(shí)在的，錢能花也能掙，最恐怖的是記錄

只要你斷供過，你的征信就有記錄

還會(huì)被列為失信未執(zhí)行人名單，相當(dāng)于成為了 " 老賴 "，想再貸款是沒希望了，沒有銀行再會(huì)給你貸款

另外飛機(jī)、高鐵等出行可能都會(huì)受到影響

04

所以斷供真的就走投無路了么

這大概是我這么久以來寫過的最有壓力的選題，希望各位無論如何都不要選擇斷供，這里也提供一些小辦法

那你可以嘗試跟銀行申請(qǐng)延長(zhǎng)期限，然后給銀行一個(gè)新期限，這個(gè)方法只能用一次

轉(zhuǎn)讓或出售房屋

掛低價(jià)格，快速出售，讓下家繼續(xù)還貸，不過得征得銀行同意

租給長(zhǎng)租公寓

或者二房東也可以，關(guān)鍵是可以一次性拿到兩年甚至五年的房租，緩解你的當(dāng)務(wù)之急

其實(shí)最根本辦法還是量力而行

在自己可以支付能力范圍內(nèi)，買力所能及能買到的東西

05

畢竟貸款有時(shí)候是動(dòng)力

但有時(shí)候也會(huì)讓你辛苦多年回到解放前

那些不顧自己經(jīng)濟(jì)底子，勸你用高杠桿買房的，你真的要考慮清楚

說到這，反觀我們貸款政策里面的那條 " 稅后收入需要雙倍覆蓋月供 "，真的也是對(duì)雙方的負(fù)責(zé)

今年行情不容易，但是難歸難，買房都要注意自己的現(xiàn)金流

某種程度上而言，現(xiàn)在或許你可以更加理解為什么會(huì)有核驗(yàn)價(jià)這種事情，貌似在核驗(yàn)價(jià)之下對(duì)于買房而言，銀行貌似已經(jīng)完全沒有風(fēng)險(xiǎn)了

不得不說，算的真精明（誠不我欺）

以上為正文，來自真叫盧俊團(tuán)隊(duì)