什么是商鋪投資

所謂商鋪投資，是指投資者為了賺錢而投入一定資金，購買商鋪的經(jīng)濟行為。

商鋪投資回報率計算公式：

【資料圖】

投資回報率=（租金X元／平方米*面積*12）／購入價格*100%

如果細分，商鋪投資回報率還可以分為貸款和不貸款兩種計算方式。

1.現(xiàn)金全款：

凈現(xiàn)值投資回報率=年租金／（商鋪總價+投入資本-含稅轉(zhuǎn)手價）

2.按揭貸款：

凈現(xiàn)值投資回報率=（稅后月租-月揭還款）*12/（首付+總還款-含稅轉(zhuǎn)手價）

我們經(jīng)常看到開發(fā)商所說的投資回報率8%，其實多是名義數(shù)字，因為在現(xiàn)實中我們還需要剔除物業(yè)費，管理費，空置費等額外費用，因此是很難達到這個收益水平的。

一般情況下，回報率5%以上新鋪（產(chǎn)權(quán)年限在8年以下，公攤面積不超過15%，周邊商業(yè)口岸成型或準備明確有在建新項目（或有市政交通規(guī)劃的），都屬于優(yōu)質(zhì)商鋪。因為大部分商鋪（泛指新鋪及二手商鋪）投資回報率都在2%-5%。

商鋪投資回報率多少合適

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達到16%以上。當然不同的商鋪情況也不同?？梢酝ㄟ^下面兩個公式來計算：

1.主要適用于沒有貸款的一次性投資。

計算公式為：(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)×12=年租金收入，而年租金收入/購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價/年租金收入=投資回收年限。

2.主要適用于貸款投資的收益計算。

計算公式為：(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)費)×12 =年租金收入，(首期房款+按揭貸款)/年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭貸款)=年投資收益率。

當然，投資是為了賺錢。還要充分考慮到各項支出。上面所列的投資收益計算公式，只是著重考慮了主要的收入和支出部分，另外，還有一些可能和必要的支出，千萬不能忽略。

第一項支出是在商鋪的前期購買環(huán)節(jié)中的支出，像購買商鋪應交的契稅，這項為總房價的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。第二項支出是商鋪的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等在商鋪后期使用過程中的支出都是按商業(yè)市政標準繳費，大大高于普通住宅標準。

所以，在計算商鋪的投資收益時，一定要充分考慮到以上支出，這樣才能夠算出一個更加真實的投資回報率。因此，所謂的8%，實際上只是開發(fā)商推銷的套路，并不是那么容易能達到的。

因為在實際生活中，回報率5%以上新鋪（產(chǎn)權(quán)年限在8年以下，公攤面積不超過15%，周邊商業(yè)口岸成型或準備明確有在建新項目（或有市政交通規(guī)劃的），都屬于優(yōu)質(zhì)商鋪。大部分商鋪（泛指新鋪及二手商鋪）投資回報率都在2%-5%。