不出意料，當(dāng)前樓市 " 最熱話題 "，讓銀行股中槍了。

昨天，A 股里的銀行板塊就跌幅第一；今天（7 月 14 日）一開(kāi)盤(pán)，又是第一。

上圖是 A 股今天上午 9 點(diǎn) 43 分的行業(yè)板塊跌幅榜，惹禍的房地產(chǎn)板塊只跌了 0.91%，銀行股跌幅第一，達(dá)到了 2.64%。

(資料圖片)

跌幅最大的銀行股是招商銀行，其次是平安銀行。

招商銀行昨天跌了超過(guò) 3.5%，今天早上跌了 4.5%；平安銀行昨天跌了 3.1%，今天早上跌了 4.15%。

這兩天累計(jì)跌幅比較大的，還有興業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行。

在國(guó)有大行里，建行、農(nóng)行跌幅較大。

或許有讀者還一臉懵逼，房地產(chǎn)什么 " 最熱話題 "？就是 " 強(qiáng)制 tingdai"。

這件事短期影響最大的是銀行。但為什么是這 5 家銀行跌幅較大？

有兩個(gè)原因：

第一，昨天坊間流傳了一份某券商房地產(chǎn)首席分析師的一份 WORD 格式的文章分析，認(rèn)為建行、郵儲(chǔ)、工行、農(nóng)行、興業(yè)、平安、招行這些銀行的按揭占比較高。他的結(jié)論是，風(fēng)險(xiǎn)敞口較大的是平安、招行和興業(yè)。

這個(gè)報(bào)告的真實(shí)性，尚未獲得證實(shí)。

第二，央行是 2020 年 12 月 31 日發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款劃出了 " 兩道紅線 "，也就是下面的表格：

根據(jù) 2020 年末的數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款方面，建設(shè)銀行 ( 34.73% ) 、郵儲(chǔ)銀行 ( 34% ) 均超過(guò)了 32.5% 的紅線。

招商銀行和興業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為 33.12% 和 34.56%，個(gè)人住房貸款占比分別為 25.35% 和 26.55%，均分別超過(guò) 27.5% 和 20% 的上限。中信銀行個(gè)人住房貸款占比也超過(guò) 20%，房地產(chǎn)貸款占比逼近 27.5% 的紅線。

也就是說(shuō)，幾家跌幅較大的銀行，之前的確房貸比例較高，或多或少超過(guò)了紅線。

但時(shí)間畢竟又過(guò)去了一年半，如今的情況跟 2020 年末可能有很大不同。

至于招商銀行、平安銀行，這兩家銀行總部在深圳，開(kāi)展業(yè)務(wù)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然有全國(guó)化的趨勢(shì)，但在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)介入不深。

所以，"tingdai" 影響最大的銀行，很難說(shuō)是上面幾家。

一般來(lái)說(shuō)上市銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，是中國(guó) 4000 多家金融機(jī)構(gòu)中的佼佼者。真正麻煩的，是那些海面下的冰山，也就是總部在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、規(guī)模更小的銀行。

昨天央行答記者問(wèn)時(shí)，發(fā)布了如下一組數(shù)據(jù)：

2021 年四季度央行評(píng)級(jí)結(jié)果顯示，參評(píng)的 4398 家銀行業(yè)機(jī)構(gòu)中，在安全邊際內(nèi)的 1-7 級(jí)金融機(jī)構(gòu)有 4082 家，機(jī)構(gòu)數(shù)量占銀行業(yè)參評(píng)機(jī)構(gòu)的 93%，資產(chǎn)規(guī)模占銀行業(yè)參評(píng)機(jī)構(gòu)的 99%。其中，24 家大型銀行評(píng)級(jí)始終保持在 1-5 級(jí)，是優(yōu)良評(píng)級(jí)，資產(chǎn)規(guī)模占整個(gè)銀行業(yè)參評(píng)機(jī)構(gòu)的 70%，是整個(gè)金融業(yè)的壓艙石。8-D 級(jí)的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共 316 家。高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)量占銀行業(yè)參評(píng)機(jī)構(gòu)的 7%，但是資產(chǎn)規(guī)模僅占銀行業(yè)參評(píng)機(jī)構(gòu)的 1%。

也就是說(shuō)，中國(guó)有高風(fēng)險(xiǎn)銀行業(yè)機(jī)構(gòu) 316 家。主要是一些層級(jí)低、業(yè)務(wù)量不太大的小型地方性銀行，比如村鎮(zhèn)銀行。

但資本市場(chǎng)還是要對(duì)這件事做出反應(yīng)，更何況有做空機(jī)制，主力不會(huì)放過(guò)一切 " 翻手為云覆手為雨 " 機(jī)會(huì)的。

這件事未來(lái)會(huì)怎樣處理？

這兩天，有研究法律的公眾號(hào) " 最高審判研究 " 找到了一個(gè)判例（2019 年發(fā)生在青海），最高法的表態(tài)是" 爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)當(dāng)全由購(gòu)房者承擔(dān) "。

再加上目前經(jīng)濟(jì)處于特殊時(shí)期，所以要解決問(wèn)題還是需要相關(guān)部門(mén)承擔(dān)起責(zé)任，采取精準(zhǔn)排雷的方式解決問(wèn)題。

我個(gè)人的建議是：各省，或者較大的市，分別成立專門(mén)處理爛尾樓問(wèn)題的國(guó)資公司。國(guó)家層面通過(guò) PSL（抵押補(bǔ)充貸款）籌集資金，支持地方；地方財(cái)政再出一部分錢(qián)。有了資金，有了主體，就可以推動(dòng)事情的解決。

如果開(kāi)發(fā)商還有能力復(fù)工的，給予專項(xiàng)貸款，加強(qiáng)監(jiān)管，保證交樓；沒(méi)有能力復(fù)工的，請(qǐng)央企、國(guó)企中有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司接盤(pán)代建，保證交樓。

客戶特別分散的，比如某市有 20 個(gè)爛尾樓，2 萬(wàn)套房子，全部重啟需要 100 億。但實(shí)際賣(mài)出的房子只有 2000 套。這時(shí)候可以考慮合并同類項(xiàng)，選幾個(gè)樓盤(pán)集中復(fù)工，把爛尾樓業(yè)主的房子置換到這幾個(gè)小區(qū)里，這樣地方付出的代價(jià)較小。

另外，趁著這一波房地產(chǎn)低潮，把之前多年想做而沒(méi)有做的兩件大事全部落實(shí)：

第一，取消商品房預(yù)售制度，全面推行現(xiàn)房銷售。

商品房預(yù)售，也就是所謂的 " 賣(mài)樓花 "，是霍英東發(fā)明的，盛行于香港，后來(lái)引入內(nèi)地。

這個(gè)制度并不一定是壞制度，它推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，降低了購(gòu)房成本。至少在香港，沒(méi)有出過(guò)大問(wèn)題。

但香港畢竟是一個(gè)城市，監(jiān)管起來(lái)比較容易。中國(guó)內(nèi)地太大，各地監(jiān)管水平不一，多次出現(xiàn)問(wèn)題。既然出問(wèn)題了，大家都覺(jué)得不好，那么就堅(jiān)決地改。

推行現(xiàn)房銷售，會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的資金成本，讓他們回籠資金晚 1 到 2 年。如果在房地產(chǎn)牛市的時(shí)候推行現(xiàn)房銷售，必將刺激房?jī)r(jià)；在熊市的時(shí)候推，就更容易一些。

如果全面推行現(xiàn)房銷售，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力要求將大幅提高，可以加速房地產(chǎn)行業(yè)去產(chǎn)能，把中小房企擠出局。

第二，取消公攤面積，按照套內(nèi)面積賣(mài)房、繳納管理費(fèi)采暖費(fèi)等。

公攤面積是誰(shuí)發(fā)明的？有傳言是李嘉誠(chéng)，其實(shí)未必。

但公攤面積并不是一無(wú)是處，它至少清晰到告訴大家，商品房完成銷售之后，房子的所有面積，包括公共空間都是業(yè)主的，跟開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)了。

如果買(mǎi)賣(mài)房子按照套內(nèi)面積，還需要約定公共空間的隸屬，否則將來(lái)會(huì)有法律糾紛。

按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、交易，好處是更加透明。尤其是在繳納管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、采暖費(fèi)的時(shí)候，業(yè)主不容易吃虧。

但這樣做有一個(gè)壞處，"" 名義房?jī)r(jià) " 會(huì)上漲。所以很難在牛市的時(shí)候推出，而比較適合在熊市的時(shí)候推出。

既然絕大多數(shù)購(gòu)房者都不喜歡預(yù)售制、公攤面積，那么就應(yīng)該在這一輪樓市調(diào)整期徹底解決這些問(wèn)題。

"tingdai" 會(huì)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)嗎？

如果及時(shí)引起足夠的重視，盡早出臺(tái)措施，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。目前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了觸底跡象，寬貨幣下的寬信用也初步出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)的這場(chǎng)風(fēng)波，可能再次讓潛在購(gòu)房者變得謹(jǐn)慎，出現(xiàn) " 預(yù)期減弱 " 的情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)建筑行業(yè)、對(duì)銀行業(yè)、對(duì)經(jīng)濟(jì)都構(gòu)成利空。對(duì)此應(yīng)該引起足夠的重視。

地方政府和銀行也應(yīng)該吸取教訓(xùn)，強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管，防止出現(xiàn)新的爛尾。

在這個(gè)微妙的時(shí)候，信用非常重要。維護(hù)好信用，才可能有信心。

到我發(fā)稿時(shí)，A 股中的銀行板塊跌幅 2.04%，位居跌幅榜第一位；房地產(chǎn)板塊跌幅 1.71%，位居第六；主要為房地產(chǎn)打工的建筑板塊，跌幅 1.82%。