房?jī)r(jià)曾經(jīng)漲幅全球第一的合肥樓市，今年以來表現(xiàn)如何？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3 月份合肥市區(qū)商品房供應(yīng) 35 萬平方米，成交 35 萬平方米，一改年初供應(yīng)不足的窘境。但供應(yīng)量同比腰斬、成交同比下降近 3 成的表現(xiàn)，讓合肥市場(chǎng)充滿了不確定性。

從項(xiàng)目的去化情況來看，3 月份合肥九區(qū)三縣共有 6 個(gè)項(xiàng)目首次開盤，平均去化率 68%。一方面，首開去化率回升的背后，是中心城區(qū)一房難求、外圍項(xiàng)目去化困難的兩極分化；另一方面土地市場(chǎng)迅速回暖，今年合肥首批集中供地 17 宗涉宅地塊中有 15 宗達(dá)到 " 熔斷價(jià) " 轉(zhuǎn)入競(jìng)品質(zhì)階段，50 余家房企參與搶地。

房?jī)r(jià)方面，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3 月份合肥新房環(huán)比下跌 0.4%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌 0.2%。其中新房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌 3 個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格則連續(xù) 6 個(gè)月下跌。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，" 以合肥為代表的一部分城市，在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫中購房需求明顯被抑制。而當(dāng)前合肥不是一個(gè)高庫存的城市，這也使得新盤入市容易出現(xiàn)積極的去化狀況。但具體項(xiàng)目去化率突出，并不能簡(jiǎn)單引申為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮。近期全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體偏疲軟，這也要求后續(xù)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情下行的壓力。"

開盤去化率冷熱不均

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房人身份向合肥市瑤海區(qū)龍湖天璽項(xiàng)目詢問房源情況時(shí)，該項(xiàng)目置業(yè)顧問劉濤（化名）表示，" 上一批 3 月份開盤 481 套房，現(xiàn)在只剩一些低樓層的‘實(shí)惠’房源了。這兩天正好加推房源開盤，付個(gè)幾萬塊就能馬上選房。"

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，龍湖天璽 3 月份首開去化率達(dá)八成，成為合肥外圍市場(chǎng)中表現(xiàn)最好的項(xiàng)目。另據(jù)金剛石房地產(chǎn)云數(shù)據(jù)，3 月份合肥住宅項(xiàng)目銷售排名中，龍湖天璽以 4.28 億元排在銷售金額榜首位。

即便如此，開盤關(guān)鍵時(shí)期樓盤銷售人員依然很拼。劉濤告訴記者，" 售樓處晚上十點(diǎn)左右都有人，為了服務(wù)更多客戶，首套房三成首付就行了，沒有額外條件。"

除了龍湖天璽，3 月份合肥市區(qū) 21 個(gè)樓盤共 3519 套房源啟動(dòng)登記，其中市區(qū)包河區(qū)的星瀾灣項(xiàng)目 653 套房源觸發(fā)千人登記搖號(hào)，首開去化率超九成。但與此同時(shí)，一些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，如位于肥東縣的徽創(chuàng)金悅江南郡首開去化率僅為 27%，包河區(qū)、濱湖區(qū)、廬陽區(qū)均有項(xiàng)目開盤登記人數(shù)為 0。

嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，" 不能因?yàn)閱蝹€(gè)項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)突出，就認(rèn)為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖。遠(yuǎn)郊樓盤零登記的出現(xiàn)，至少說明部分市場(chǎng)還是非常冷的。"

新房成交量同比腰斬

整體來看，合肥市新房成交 35 萬平方米，盡管環(huán)比回升 31%，仍然沒有達(dá)到 2021 年同期水平（82 萬平方米）的一半。

上海易居房地產(chǎn)研究院百城住宅庫存報(bào)告顯示，合肥月度成交面積在 2021 年 1 月沖高至 105 萬平方米后開始回落，除 4 月份異動(dòng)出現(xiàn)反彈外，其余月份維持在平均 58 萬平方米左右。今年 2 月份單月成交 34 萬平方米，同環(huán)比分別下降 56% 和 35%，也是近 24 個(gè)月的成交最低點(diǎn)。

而成交下降與供應(yīng)逐月降低有著密不可分的關(guān)系。

新安大數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)近 6 個(gè)月合肥推盤情況來看，2021 年 12 月、2022 年 3 月入市量較高，分別為 4842 套、3579 套房源。其他幾個(gè)月入市量則均在 3000 套以下，并在今年 2 月份入市量探底，僅為 1226 套。推盤個(gè)數(shù)方面，2022 年 2 月份以來，合肥推盤個(gè)數(shù)均在 20 盤以下。

從 2019 年 11 月份開始，合肥總庫存從同樣逐月下降，截至 2022 年 2 月降至新低 225 萬平方米。據(jù)克而瑞報(bào)告，2 月份新增供應(yīng)僅 10 萬平方米，在低基數(shù)下，3 月份新增供應(yīng) 35 萬平方米環(huán)比上漲了 248%，同比仍下降 29%，并且處于階段性低點(diǎn)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前合肥不是一個(gè)高庫存房的城市，這也使得新盤入市，容易出現(xiàn)積極的去化狀況。近期全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體偏疲軟，這也要求后續(xù)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情下行的壓力。

土地成交達(dá)近 5 年峰值

值得一提的是，今年以來合肥的土地市場(chǎng)明顯回暖。

3 月 17 日，合肥今年首批集中供地開拍，17 宗涉宅地塊中有 15 宗達(dá)封頂價(jià)格，總成交金額 149.78 億元，一掃此前土地市場(chǎng)低迷的陰霾。加之本輪土地出讓對(duì)參拍門檻和拿地成本上均作出了調(diào)整、優(yōu)化了競(jìng)價(jià)規(guī)則，對(duì)于房企吸引力十足。

據(jù)土拍大數(shù)據(jù)，今年一季度合肥市區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地共出讓 31 宗，成交面積 115.29 萬平方米，成交金額 193.26 億元。同比去年分別上升約 99.88% 和 136.23%，也達(dá)到近五年峰值。

與此同時(shí)，3 月份合肥市區(qū)成交樓面均價(jià)超過 9000 元 / 平方米，達(dá)到近 12 月來新高。

中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：" 本次合肥集中土拍的利潤率相較于去年二三批次有了明顯提升，即便達(dá)到地價(jià)上限利潤率仍十分可觀，對(duì)房企很有吸引力。受去年以來行業(yè)下行影響，開發(fā)商對(duì)于土地的經(jīng)營思考也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，由經(jīng)營‘量’的廣度轉(zhuǎn)為經(jīng)營‘質(zhì)’的深度，這也是向著良性發(fā)展轉(zhuǎn)變的一個(gè)積極現(xiàn)象。"

不過，從合肥各區(qū)土地成交情況來看，冷熱分化同樣明顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，合肥西南片區(qū)高熱→中部片區(qū)普熱→東北片區(qū)高冷分化趨勢(shì)明顯，而這一分布與住宅銷售熱度分布有著很強(qiáng)的共性。

總體而言，由于銷售市場(chǎng)并未完全恢復(fù)，合肥樓市仍然面臨繼續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)。并且隨著首批集中供地的完成，新增庫存又將對(duì)部分板塊造成新的壓力。

據(jù)克而瑞分析，目前合肥的濱湖區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)廣義庫存均凈增 30 萬平方米以上，基于前期全市低庫存，濱湖待入市項(xiàng)目高達(dá) 9 個(gè)，包河、蜀山、新站等多區(qū)待入市項(xiàng)目也集中在 5-6 個(gè)，整體來看市場(chǎng)壓力可控，但局部板塊競(jìng)爭(zhēng)驟增。

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