有時(shí)候覺(jué)得數(shù)據(jù)真的是理性而又殘酷的東西

就是這么幾條蜿蜿蜒蜒的曲線，一些簡(jiǎn)單的數(shù)字，背后卻包含了多少行業(yè)的浮沉跌宕

4 月 18 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了 2022 年第一季度的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)了4.8%，比 2021 年四季度環(huán)比增長(zhǎng) 1.3%

這個(gè)數(shù)據(jù)，雖然低于全年增速 5.5% 的目標(biāo)預(yù)期，但能夠理解

今年開(kāi)年以來(lái)，國(guó)際上有俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)有疫情因素，都給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了比較大的壓力

但我更想關(guān)注的是，所有指標(biāo)里關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，看看今年是怎樣一個(gè)開(kāi)局

01

開(kāi)局不容樂(lè)觀

我們先看一下今年第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，增速又進(jìn)一步放緩了

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比只增長(zhǎng)了 0.7%，這是自從 1998 年市場(chǎng)化以來(lái)的史上最低增速

上一次的最低點(diǎn)為 2015 年的 1%

具體來(lái)看，第一季度的住宅新開(kāi)工面積下降了 20.3%；住宅竣工面積下降了 11.3%，也就是說(shuō)，比起去年，住宅開(kāi)工和竣工都大大減少

這也很正常，今年的房企日子有點(diǎn)難，面對(duì)償債高峰年，現(xiàn)金流壓力比較大，開(kāi)工是要錢的，在這種情況下，房企很難積極去開(kāi)工

而且各地時(shí)不時(shí)出現(xiàn)的疫情，讓開(kāi)工更是難上加難

所以，房企們?cè)诘谝患径缺憩F(xiàn)非常疲軟

從土地購(gòu)置面積和成交價(jià)上，也能看出房企們躺平了

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

土地購(gòu)置面積，直接下跌了將近一半，土地成交價(jià)也下浮了不少，房企們紛紛不拿地了

這也是我們之前提到過(guò)的現(xiàn)象，大部分拿地的都是國(guó)企、央企和頭部經(jīng)營(yíng)狀況較好的民企了，其他房企都在忙著應(yīng)對(duì)債務(wù)問(wèn)題，壓力非常大

不過(guò)，令人欣慰的是，開(kāi)發(fā)投資好歹都是正的

商品房銷售面積和銷售額的增速直接成了負(fù)的，更是讓人不忍直視

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

第一季度，商品房銷售面積同比下降了 13.8%；商品房銷售額下降 22.7%

以去年的數(shù)據(jù)來(lái)看，下跌幅度非常大，更為重要的是，我們從圖中數(shù)據(jù)可以看出，與 1-2 月份的數(shù)據(jù)相比，3 月份又再度擴(kuò)大了下降的趨勢(shì)

以這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算，今年第一季度，全國(guó)商品房的均價(jià)為 9552 元 /㎡，而 2021 年，均價(jià)還是 10141 元 /㎡

商品房的均價(jià)萬(wàn)元大關(guān)，也守不住了

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

進(jìn)一步看，東、中、西、東北，全國(guó)所有地區(qū)的房地產(chǎn)銷售都在跌，這不是一個(gè)好現(xiàn)象，證明各地對(duì)樓市的信心還沒(méi)有恢復(fù)

其中，人口流失最嚴(yán)重的東北地區(qū)銷售跌幅最為明顯，也難怪幾次救市都是由東北開(kāi)的頭

也正是因?yàn)殇N售情況不佳，導(dǎo)致了房企們的資金出現(xiàn)了一定問(wèn)題，下滑很是明顯

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降了 19.6%，我們對(duì)比銷售情況來(lái)看，同樣都是 1-2 月時(shí)為負(fù)，3 月又進(jìn)一步擴(kuò)大了下降趨勢(shì)

雖然我們能看到各部門都出臺(tái)了對(duì)房企的利好政策，但是基本都是 3 月份出的政策，還沒(méi)有落實(shí)到房企身上，所以房企的到位資金依然在下滑

（來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

其實(shí)從以上全部數(shù)據(jù)，我們都能推出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱國(guó)房景氣指數(shù)）會(huì)很低，一月的斷崖式下跌已經(jīng)讓人們做好了心理準(zhǔn)備

只是沒(méi)想到，在 2 月回暖后，3 月遇到疫情了又比 1 月低了更多

房地產(chǎn)都這樣了，也難怪它的從業(yè)人員工資水平越來(lái)越低

從以前一個(gè)人們爭(zhēng)搶進(jìn)入的行業(yè)，變得慢慢無(wú)人問(wèn)津，如今的地產(chǎn)人，能保住工作已經(jīng)實(shí)屬不易

02

為什么第一季度的數(shù)據(jù)這么差

首先，我們來(lái)對(duì)比看一下前幾年的數(shù)據(jù)情況，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：2020 和 2021 年這兩年比較特殊

2020 年，作為疫情起始的第一年，2 月時(shí)近乎停滯，無(wú)論是投資還是銷售都有大幅度的下降

與之相反的 2021 年，它的的前半年，則是各種利好不斷，樓市直接起飛

這兩年的數(shù)據(jù)太特殊了，導(dǎo)致作為普通的一年，2022 年的數(shù)據(jù)才看上去有些不尋常，當(dāng)然比起 2021 年確實(shí)不好，也就是回到了 2019 年嚴(yán)管控一年的正常增長(zhǎng)水平

所以，如果以同比增速來(lái)看，去和 2021 年的高基數(shù)來(lái)比較，2022 年第一季度有些吃虧，剛好面對(duì)的是 2021 年第一季度那個(gè)突飛猛漲的時(shí)間段

去掉那兩年，房地產(chǎn)在 2022 年第一季度，其實(shí)是回到了疫情之前的嚴(yán)管控時(shí)代

這就是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)差的第一個(gè)原因，和不同尋常的高基數(shù)的 2021 年比較

第二個(gè)原因，則是房地產(chǎn)延續(xù)了去年下半年收縮的下行壓力

在 2021 年下半年，房地產(chǎn)開(kāi)始縮緊，壓力增大，很多二線城市甚至土地市場(chǎng)都開(kāi)始熄火，比如南寧

開(kāi)年以來(lái)，房地產(chǎn)延續(xù)了去年的壓力，更加疲軟

雖然開(kāi)年各個(gè)城市開(kāi)始了放松潮，但反饋到市場(chǎng)端還需要一定的時(shí)間，這就是第一季度樓市沒(méi)有起來(lái)的第三個(gè)原因——利好政策需要時(shí)間

除此之外，房企債務(wù)壓力過(guò)大，是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資情況不景氣的原因

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，今年的債務(wù)壓力非常大，我們之前有提到過(guò) " 熬過(guò)六月底 "

（來(lái)源：克而瑞）

光是上半年，就有一、三、四、六個(gè)債務(wù)信托集中到期的高峰月，緊接著七月又是一個(gè)高峰

這讓房企們根本無(wú)力去應(yīng)付其他，先還了眼前的債務(wù)再說(shuō)吧，市場(chǎng)信心并未恢復(fù)

雖然在 3 月 16 日時(shí)召開(kāi)的會(huì)議，已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)釋放利好，但是還要等到后續(xù)各部門出臺(tái)政策，再進(jìn)行落實(shí)，才能反饋到市場(chǎng)端

至少也要等到第二季度

這就是為什么房地產(chǎn)第一季度的數(shù)據(jù)很難看的原因：

房企們債務(wù)壓力過(guò)大，忙于還債；雖然各地紛紛松綁，反饋到樓市上還需要一定的時(shí)間；各部門利好還未開(kāi)展；樓市信心還未恢復(fù)

03

房地產(chǎn)在調(diào)控下，對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用已經(jīng)越來(lái)越小了

但是壓艙石的地位一時(shí)半會(huì)兒無(wú)法被取代

你找不到任何一個(gè)可以代替房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展的體系來(lái)代替它

所以，房地產(chǎn)不景氣，還關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)整體

目前疫情停擺，更是讓房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜

但是，不要太悲觀，救市已經(jīng)來(lái)到，各項(xiàng)措施都在后頭

首先是各個(gè)城市的救市政策，開(kāi)年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò) 60 多個(gè)城市對(duì)樓市進(jìn)行了政策上和金融上的放松，并且連長(zhǎng)三角的強(qiáng)二線城市蘇州、南京、無(wú)錫，也都有放松

其次，最新的復(fù)工復(fù)產(chǎn)也在進(jìn)行中

（來(lái)源：上海市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)）

上海市經(jīng)信委在 4 月 18 日發(fā)表了工業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的指引，已經(jīng)開(kāi)始指導(dǎo)組織復(fù)工復(fù)產(chǎn)了

工信部也派出了上海前方工作組，開(kāi)始集中資源優(yōu)先保障重點(diǎn)行業(yè) 666 家重點(diǎn)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)了，其中包括了房地產(chǎn)上游的鋼材、建材廠

最后，政策一定會(huì)跟上的

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了第一季度經(jīng)濟(jì)情況后，晚些時(shí)候，央行、外匯局在央行官網(wǎng)發(fā)布了 23 條舉措全力做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)

（來(lái)源：中國(guó)人民銀行官網(wǎng)）

其中，就有面向房地產(chǎn)的

比如首付比例、貸款利率都可以調(diào)整，不抽貸、不斷貸，加大并購(gòu)融資支持力度等等，可以看出這一次的力度非常大

其他細(xì)則，也對(duì)房地產(chǎn)有著不同程度的利好

在各地不斷出現(xiàn)救市政策后，又出臺(tái)這么大的利好，可以看出想要樓市回暖的決心

因此，不要悲觀，盡管銷售情況在下降，但那是和 2021 年同期相比，而且房地產(chǎn)銷售總額是大于投資總額的

再加上這些后續(xù)出臺(tái)的各地利好，國(guó)家對(duì)救市的決心，房地產(chǎn)的壓力在慢慢變小

盡管一季度確實(shí)不如人意，甚至可以說(shuō)是慘淡，但是我們依然選擇直面未來(lái)

以上為正文，來(lái)自初曉