2021年上半年，房企延續(xù)2020年的發(fā)展態(tài)勢，其自身或者分拆物管業(yè)務(wù)上市依舊是主流。一方面，自三道紅線出臺，融資收緊的趨勢已形成，房企計劃通過上市獲得足量的融資來降低負(fù)債率;另一方面，房企銷售回款的資金流入放慢，通過上市以彌補資金缺口不失為一條有效的途徑。

本文資本邦將回顧2021年上半年港股市場房地產(chǎn)行業(yè)上市全景圖，重點剖析物業(yè)板塊今年上半年IPO的具體情況，并展望下半年房企IPO趨勢。

一、房企新股上市遇冷，物管公司上市成為主流

整體來看，2021年上半年，房企赴港股上市趨勢不變，不過新股上市表現(xiàn)明顯遇冷。

首先從數(shù)量上看，Choice數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，今年上半年有6家房企成功在港上市，較去年同期4家房企上市增加了2家。這六家新股包括越秀服務(wù)、中原建業(yè)、新希望服務(wù)、星盛商業(yè)、宋都服務(wù)以及榮萬家。

其次從募資凈額來看，Choice數(shù)據(jù)顯示，今年上半年募資凈額較去年有明顯增加。2021年上半年6家房企首發(fā)募資凈額為55.32億港元，較去年同期增加了近20億港元，漲幅達(dá)53.84%。

其中，越秀服務(wù)募資凈額最多，達(dá)到17.19億港元;而宋都服務(wù)募資凈額墊底，僅有1.4億港元。

再從上市首日的表現(xiàn)來看，6只新股的整體表現(xiàn)欠佳，新股首日破發(fā)率高達(dá)1/2。

其中有3家新股下跌，分別為宋都服務(wù)、榮萬家、中原建業(yè)，其中跌幅最大的是宋都服務(wù)(-36%);僅有兩家微弱上漲，分別是星盛商業(yè)(3.63%)和新希望服務(wù)(0.53%)，還有一家(越秀服務(wù))收盤價與發(fā)售價持平。

“政策打壓使得市場預(yù)期減弱，同時房企融資壓力較大，上市之后在盈利預(yù)期和規(guī)?；憩F(xiàn)上，有些房企沒有達(dá)到相應(yīng)的市場預(yù)期。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，在香港資本市場看來，內(nèi)地房企追求規(guī)?；脑V求過于明顯，而由此帶來風(fēng)險的提升，這也是一些中小房企上市后出現(xiàn)破發(fā)或股價波動明顯的重要原因。

另從后市表現(xiàn)來看，6只新股股價累計漲幅整體也表現(xiàn)疲軟。

截至2021年6月30日收盤，在6只新股中有4只新股累計股價處于下跌態(tài)勢，分別是宋都服務(wù)(-52.89%)、新希望服務(wù)(-19.74%)、榮萬家(-11.72%)和中原建業(yè)(-8.40%)。

另外兩只新股股價累計漲幅為正，其中星盛商業(yè)表現(xiàn)最好，漲幅達(dá)32.76%，而越秀服務(wù)的漲幅也有15.63%。

從細(xì)分領(lǐng)域看，上述6只房企新股中，物管公司占據(jù)了絕對的主流。

根據(jù)港交所行業(yè)分類3級，上市6只新股中包括宋都服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、榮萬家以及星盛商業(yè)的5家公司均為物管企業(yè)。

另外一只新股——中原建業(yè)則為一家地產(chǎn)發(fā)展商。招股書顯示，中原建業(yè)作為房地產(chǎn)代建服務(wù)商，代表項目擁有人于整個物業(yè)開發(fā)過程管理房地產(chǎn)開發(fā)項目，并采用輕資產(chǎn)模式運營，從而無須承擔(dān)土地取得及項目開發(fā)的費用。

據(jù)恒生行業(yè)分類顯示，截至6月30日，累計共有49家物管服務(wù)企業(yè)登陸港股市場。

展望未來港股資本市場，中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟表示，“預(yù)計未來一段時間，物管服務(wù)企業(yè)依舊呈現(xiàn)扎堆進(jìn)入資本市場的態(tài)勢。”

中指研究院的報告也認(rèn)為，預(yù)計到2021年末，物管板塊上市公司總數(shù)量有望超70家，較2019年年底增長超150%。

二、遞表數(shù)量逐月增加，物管企業(yè)集中搶占上市窗口

除了以上已經(jīng)上市的房企新股，港交所下半年還將迎來一波房企上市熱潮，主要是物管公司的扎堆IPO。

Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，已有31家房企遞交招股書，在港交所排隊。其中，截至2021年6月30日已經(jīng)通過聆訊待上市的房企有6家，包括中駿商管、融信服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活、德信服務(wù)等。

今年上半年已遞表但尚未通過聆訊剩余25家房企，從遞表時間來看，呈現(xiàn)梯次遞增趨勢。其中6月份遞表數(shù)量最多，達(dá)到8家。其次為5月份，也有6家。從遞表數(shù)量可看出，擬上市房企面臨的行業(yè)競爭可謂是越發(fā)激烈。

值得注意的是，下半年房企IPO號角已經(jīng)奏響。Choice數(shù)據(jù)顯示，7月1日至7月12日期間，已經(jīng)有領(lǐng)悅服務(wù)(02165.HK)、中駿商管(00606.HK)等3家三家物管公司成功登陸港交所。

從上市首日表現(xiàn)來看，除了領(lǐng)悅服務(wù)收盤持平，其余兩家新股均獲得不同程度的漲幅。

而從細(xì)分領(lǐng)域看，不難發(fā)現(xiàn)物企才是房企IPO隊伍中的主力軍。

在今年上半年排隊的房企中，根據(jù)招股書披露，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)有88%的房企都是物管公司;待上市的6家房企中也全部都是物管公司。

再細(xì)分發(fā)現(xiàn)，這些物管公司中，有不少是通過房企分拆出來擬赴港上市，其中約有2/3排隊待上市企業(yè)通過分拆而來。比如祥生活服務(wù)分拆自祥生集團，且物管收入依賴母公司。招股書顯示，2020年祥生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入超過8成來自母企祥生集團所開發(fā)物業(yè)提供的收入。

資本邦認(rèn)為，越來越多內(nèi)地房企在港股市場上演IPO"搶跑"一方面主要是港股的上市門檻較A股而言是低很多的，港股市場審核相對寬松;另一方面，房住不炒的定位下，房企融資環(huán)境也不斷收緊，房企自然選擇赴港上市來解決融資及流動性需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也分析表示，“一方面，物管服務(wù)企業(yè)作為嫁接存量市場的通道，讓此前以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的地產(chǎn)公司有了更多業(yè)務(wù)拓展的可能。做大做強物業(yè)板塊，也成為其打入存量市場的關(guān)鍵一步。同時，對于多數(shù)房企而言，分拆物業(yè)板塊上市在于減輕母公司的債務(wù)壓力。由于被資本市場熱捧，物管服務(wù)企業(yè)相對傳統(tǒng)房企的高估值，也給了房企緩解資金鏈危機的空間。”

關(guān)于物管企業(yè)年中扎堆遞表的主要原因，或許是受到了港交所政策的催化作用，港交所預(yù)計在明年1月1日起提高主板上市門檻，即主板盈利規(guī)定擬調(diào)高60%。物管企業(yè)只能抓緊時間搶占最后的上市窗口。

同時，房企分拆物業(yè)進(jìn)入白熱化，更大部分原因是房企擬通過股權(quán)融資的方式補充權(quán)益，進(jìn)而實現(xiàn)降低資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。

三、下半年展望：房企上市熱潮繼續(xù)，物企利潤仍被看好

事實上，從樓市調(diào)控新政出臺，融資不斷收緊就能看出，房地產(chǎn)的上漲空間早已受限，大魚吃小魚的時代已經(jīng)到來，單一業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得窮途末路了，頭部房企率先踏入多元化進(jìn)程：萬科轉(zhuǎn)型步伐加快、華僑城開創(chuàng)“旅游+地產(chǎn)”新模式等等，同時房企分拆物業(yè)板塊也在提速升級中。

下半年，市場普遍預(yù)測，香港IPO市場或?qū)⒂瓉砩鲜懈叻?。房企IPO方面，距離港交所提升上市門檻僅剩不到半年時間，時間緊迫之際，上市熱度只增不減。

相應(yīng)的，IPO高潮也將加速物業(yè)管理板塊的結(jié)構(gòu)分化。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱分析認(rèn)為，未來，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而規(guī)模較小的企業(yè)或有邊緣化風(fēng)險。從長遠(yuǎn)來看，增強盈利能力和運營效率，做強服務(wù)，才是物業(yè)企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。

因而，對于未上市小型物企而言，加大兼并收購是擴大營收規(guī)模以達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)水平的的首選手段;而對于已上市的物企而言，充足的現(xiàn)金流加快了其向頭部物企靠攏的步伐。

另外業(yè)績利潤方面，花旗集團表示，中國物業(yè)管理公司2021年上半年利潤料同比增長53%。而由于地方扶持政策和贏得的項目，花旗也看好他們第三季度的收益。