地產大佬華僑城開啟了“賣賣賣”模式。中國商報記者了解到，單11月，華僑城已累計出售五個資產項目，其中包括三個地產項目、一個商管項目和一個投資管理公司股權。華僑城方面表示，出售資產目的為聚焦文旅主業(yè)。實際上，近幾年華僑城頻繁出售資產，其中也不乏一些文旅項目。華僑城“賣賣賣”出于什么考慮?公司究竟是要聚焦地產還是文旅?

一個月五次出售資產

11月21日，上海產權交易所披露信息，深圳市華高商業(yè)管理有限公司100%股權及相關債權被掛牌轉讓，轉讓方為深圳華僑城房地產有限公司。

實際上，華僑城近來開啟了“賣賣賣”模式，單11月就已五次出售旗下資產項目。11 月 9 日，云南文投開發(fā)投資有限公司51%股權及9634.29 萬元債權在重慶產權交易所掛牌，轉讓底價約 1.83 億元。轉讓方云南文投建設投資有限公司為華僑城集團控股孫公司。

11月11日，華僑城旗下的上海天祥華僑城投資有限公司以4.86億元的底價，轉讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%股權;11月12日，深圳華僑城房地產有限公司以15.39億元的價格轉讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%的股價。

11月18日，共青城萬物長青投資管理合伙企業(yè)4.8億元有限合伙份額及2.39億元債權在重慶產權交易網(wǎng)掛牌，轉讓底價為49991.7萬元;一并掛牌的還有該公司100萬元普通合伙份額，轉讓底價為108.3萬元。轉讓方分別是深圳華僑城產業(yè)投資有限公司和深圳華僑城資本投資管理有限公司，均為華僑城集團旗下公司。此外，公開信息顯示，9月至今，華僑城已涉及近10項股權轉讓項目，涉及金額逾30億元。

華僑城為何開啟“賣賣賣”模式?對此，華僑城方面對中國商報記者表示，資產交易行為的背后有著華僑城在新戰(zhàn)略發(fā)展模型下的戰(zhàn)術考量。公司采取資產處置、股權轉讓、合作開發(fā)等舉措，一是為了回籠資金，二是通過資源優(yōu)化配置，搭建產業(yè)平臺，集合更多優(yōu)秀企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢，實現(xiàn)強強聯(lián)合戰(zhàn)略補差。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，華僑城經(jīng)營的文旅項目回報周期長，導致公司現(xiàn)金流吃緊，其只能通過出售資產回流部分現(xiàn)金流。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜也對中國商報記者表示，華僑城11月五次出售資產是一種理性回調，以緩解前幾年過度擴張給公司現(xiàn)金流與業(yè)績帶來的沉重壓力。

前不久華僑城發(fā)布的三季報顯示，今年前三季度，華僑城實現(xiàn)營收 494.45 億元，同比增長47.97%;實現(xiàn)歸母凈利潤 34.19 億元，同比下降 34.85%;實現(xiàn)扣非凈利潤 28.56 億元，同比下降 42.9%。而在資金方面，截至今年三季度末，華僑城貨幣資金總額為486.25億元，已比去年年底下降了119.15億元。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示，華僑城近期頻繁出售資產是由于市場調控不斷收緊，企業(yè)自身回款能力下降，債務壓力加大，出售資產可以在一定程度上緩解其資金壓力。另外，華僑城出售的資產更多屬于房地產板塊，這或也顯現(xiàn)出其聚焦文旅業(yè)務的戰(zhàn)略意圖。

聚焦地產還是文旅

實際上，華僑城近幾年頻繁出售資產，多為地產項目，其中也不乏一些文旅項目。因此，華僑城也陷入了聚焦地產還是聚焦文旅的質疑中。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年，華僑城轉讓了18家子公司股權和一個資產包;2019年，華僑城陸續(xù)轉讓了位于重慶、深圳、上海、西安等多個城市共計19個子公司的股權，總價超百億元;2020年，華僑城通過公開市場完成了11個項目的轉讓工作，合計交易對價68.9億元。其中也不乏一些文旅項目。

華僑城過往三年為何頻繁甩賣資產，同時出售地產和文旅項目的華僑城究竟會聚焦地產還是聚焦文旅?對此，柏文喜認為，華僑城此舉是為了優(yōu)化項目結構、資產結構以平衡現(xiàn)金流、減輕業(yè)績壓力，而文旅項目具有大投資、重運營與慢回報的特征，自然也在出售之列。

關榮雪也表示，華僑城連續(xù)甩賣資產的原因是多方面的，可能是加速企業(yè)回籠資金，緩解資金壓力，也可能是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上的適當調整。去地產化并不是完全做減法歸零，地產與文旅的合理結合才能助推企業(yè)長遠發(fā)展。

中國商報記者查閱華僑城財報獲悉，今年上半年，華僑城旅游綜合業(yè)務收入在營收中的占比達82.22%，相比去年的52.74%明顯提升;而房地產業(yè)務收入占比為17.53%，相比去年的45.49%下降不少。不過，這里的文旅綜合項目收入中也涵蓋景區(qū)內住宅銷售等地產性收入，純文旅項目收入是多少則不得而知。

華僑城方面對中國商報記者表示，公司這一系列動作確實是在為戰(zhàn)略轉型服務。2015年，華僑城集團在原有“旅游+地產”模式上探索出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的創(chuàng)新發(fā)展模式。自此，去地產化成為其重要標簽。然而，文旅行業(yè)資金投入大且回報周期長，依托地產的“輸血”，才能讓文旅業(yè)務在較長周期內實現(xiàn)自我“造血”。

盧文曦也認為，聚焦地產或者聚焦文旅，都不是企業(yè)主觀上能決定的，文旅項目需要時間培養(yǎng)和詳細調研，以適應各個地方獨有的消費習慣和群體特征。即使建設完成，文旅項目還要不斷進行升級改造，這又是不小的投入。因此華僑城聚焦文旅項目的前提是通過地產運營保證足夠的現(xiàn)金流。

黃立沖更是對中國商報記者坦言，華僑城不存在地產和文旅二選一的問題，因為其文旅項目本身也是地產業(yè)務，只是定位為文旅地產。他認為，華僑城“文旅+地產”的模式?jīng)]有問題，關鍵是看兩者能不能很好地結合，如果不能做到將兩者協(xié)同，而只是單純進行地產開發(fā)，則與公司定位不匹配，公司出售的資產或正是兩者不能實現(xiàn)協(xié)同的資產。

文旅業(yè)務前景如何

面對聚焦地產還是聚焦文旅的質疑，華僑城對外明確表示聚焦文旅，并表示文旅是華僑城的“根”與“魂”，那華僑城的文旅業(yè)務有多大想象空間?

據(jù)了解，地產大佬做文旅早已有之，恒大創(chuàng)始人許家印、萬達董事長王健林、融創(chuàng)董事會主席孫宏斌、佳兆業(yè)創(chuàng)始人郭英成等都曾在文旅產業(yè)進行過投資，但激起較大水花的并不多。新冠肺炎疫情的暴發(fā)更是給文旅產業(yè)帶來重大打擊。

柏文喜認為，地產企業(yè)做文旅，一般都是把文旅作為其爭取優(yōu)惠拿地條件的籌碼，真正熟悉文旅運營的開發(fā)商非常少，導致開發(fā)商做文旅成功的寥寥。實際上，文旅項目一般都處于相對偏遠的位置或者景區(qū)，這些位置配套的房產項目在市場下行期會首先陷入衰退而出現(xiàn)去化困難，再加上疫情對文旅產業(yè)的沖擊很大，做文旅項目的很多開發(fā)商如新華聯(lián)目前已陷入困境。

那華僑城打算如何發(fā)展文旅業(yè)務?華僑城方面表示，華僑城集團意在打造一個新型生態(tài)模式，通過土地資源的獲取和賦能，建設完備的自循環(huán)系統(tǒng)，包括商業(yè)綜合體、住宅、酒店、城市基建、城市公共空間、藝術展館等，形成完整配套，以文旅為主鏈貫穿起整個生態(tài)，從而提升區(qū)域價值，將自身的“造城”優(yōu)勢發(fā)揮到最大化。

黃立沖認為，新冠肺炎疫情對文旅產業(yè)有一定沖擊，加上未來國人的出國游需求會明顯減少，文旅產業(yè)發(fā)展有很大壓力。不過，華僑城在文旅項目上有自身優(yōu)勢，其在這個領域深耕多年，又具有國企背景，容易獲得資金。華僑城的文旅項目預計會比其他地產企業(yè)的項目表現(xiàn)好一些。但華僑城文旅業(yè)務最終能否實現(xiàn)亮眼業(yè)績取決于其作為國企的工作效率、商業(yè)模式的選擇和市場提供的機會。

華僑城的文旅項目或還需要一定的資金支撐。盧文曦認為，華僑城深耕文旅項目沒有問題，其本身有一定的品牌影響力，又在文旅產業(yè)有所建樹。只是當前疫情對文旅產業(yè)沖擊不小，華僑城未來深耕文旅產業(yè)需要先出售資產回籠資金。關榮雪也談到，華僑城未來文旅業(yè)務發(fā)展需要地產業(yè)務回血，因此其應將地產與文旅業(yè)務進行合理結合。

此外，柏文喜還提到，華僑城未來要想在文旅項目上有所發(fā)展，就需要擺脫開發(fā)商思維，著眼于文旅項目本身的投資運營。(記者 周子荑)