7月，上海新建住宅持續(xù)火熱，新建住宅供應與成交保持高位運行，共有40個項目入市，其中28盤日光，26盤觸及積分制。

新建住宅項目火熱的重要原因之一，是一二手房倒掛現(xiàn)象突出，二手住宅銷售價格上漲幅度顯著高于一手住宅。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年6月上海新建住宅銷售價格同比上漲4.6%，而二手住宅銷售價格同比上漲10.1%。

針對一手住宅認購熱度和二手住宅過度上漲現(xiàn)象，上海月內(nèi)出臺了二手房源價格核驗、贈與新規(guī)與房貸利率上調(diào)等政策，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

調(diào)控連續(xù)升級，房貸利率上調(diào)

7月9日，上海市房管局召開上海市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，堅持“房住不炒”，落實“滬十條”、“滬七條”關于規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為要求。

會議指出，自7月9日起，在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

通過二手房源價格核驗有助于降低存量市場熱度，政策落實后二手成交回落明顯，多家中介機構(gòu)掛牌數(shù)顯著降低，熱度下降。

針對新建住宅“打新”熱度，上海也加強了政策補丁以降溫，減少代持現(xiàn)象。

7月23日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局出臺加強住房贈與管理規(guī)定。新規(guī)明確，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù);受贈人應符合國家和本市住房限購政策。

該項政策的實施是上海進一步深化落實“滬十條”“滬七條”等文件精神，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，強化市場監(jiān)管，進一步嚴格執(zhí)行住房限購政策的舉措。政策對上海申購漏洞持續(xù)打補丁，和上次堵住假離婚獲取購房資格的漏洞同質(zhì)，有利于打新熱的降溫。

同時，上海也在利率方面做出調(diào)整。人民銀行上?？偛颗c在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于7月24日零時開始實行。

上海的房貸利率長期處于全國較低水平，此次上調(diào)后接近一線城市水平，但一套利率仍低于其他三個一線城市。數(shù)據(jù)顯示，上海上調(diào)利率后首套利率為5%，而深圳為5.1%，北京、廣州依次為5.25%、5.65%。

集中供地預熱，供應宗數(shù)減少

7月30日，上海土地市場披露，2021年第二批住宅用地，擬于8月第二周(8月9日-8月13日)集中出讓公告，總計共有23幅地塊，對比第一批集中供地28宗，有所減少。

從地塊分布來看，臨港自貿(mào)區(qū)5宗，青浦區(qū)、金山區(qū)3宗，楊浦區(qū)、奉賢區(qū)和崇明區(qū)各2宗，浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)及松江區(qū)各1宗。

40盤集中入市，成交持續(xù)火熱

7月，上海新建住宅持續(xù)火熱，因多盤集中入市影響，供應與成交保持高位運行。

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，共有40個項目入市，其中28盤日光，26盤觸及積分制。40盤供應套數(shù)10807套，入市套數(shù)環(huán)比下降4.7%，入市套數(shù)在年內(nèi)僅次于上月，入市套數(shù)受集中開盤影響持續(xù)高位運行，帶動成交保持高位。

入圍積分最高的項目為復星瓏御，入圍分數(shù)接近滿分。復星瓏御位于黃埔老西門板塊，成交均價為13.6萬/平方米，僅加推47套。該盤因一二手倒掛現(xiàn)象突出，疊加入市套數(shù)稀少，成為上海首個入圍積分超百的項目，入圍積分高達112.8。

據(jù)了解，該盤社保繳納系數(shù)為0.24分/月，即上海戶口+已婚+無房+5年內(nèi)無購房記錄的滿基礎分客戶，要入圍必須繳納220個月以上的社保，而社保積分從2003年1月起算，截止該項目認購期，最高的社保繳納為221個月，入圍客戶大部分為繳納221個月社保的滿分客戶。

臨港新片區(qū)購房政策采取“統(tǒng)一認購、分批入圍、分批搖號選房”的認購規(guī)則，具備基礎購房資格的所有人都可以參與認購，但按3個批次分批入圍，開盤搖號選房也按3個批次先后進行。

臨港月內(nèi)有三個項目入市，其中陸家嘴滴水漣岸及滴水湖馨苑(五期)入圍組均為3.1類人才，采取對3.1類人才組進行搖號選房的方案。而臨港首府(三期)由于3.1+3.2類人才認購未超130%，開放第三批客戶進行積分認購，入圍積分為60分。

月內(nèi)，開發(fā)商表現(xiàn)活躍。其中，融創(chuàng)、融信各有3個項目開盤，萬科、碧桂園、大名城、禹洲、中糧、金地、等均有2個項目開盤。

融創(chuàng)3個項目分別為未來金融城A、未來金融城C及融創(chuàng)青雲(yún)壹號，其中融創(chuàng)未來金融城項目分為A、C兩個區(qū)域，分別由13A-01地塊和13C-01地塊打造。兩個地塊的戶型也有較大的區(qū)別，其中未來金融城A項目主推88-119平3房，而未來金融城C主推100-142平較大3房戶型，A、C項目均價均為6.8萬/平方米。

融創(chuàng)的3個開盤項目均觸及積分制，融創(chuàng)青雲(yún)壹號，入圍分數(shù)為71.9，月內(nèi)推售269套，成交均價為10.5萬/平方米，而融創(chuàng)未來金融城A入圍積分為56.28分，融創(chuàng)未來金融城C入圍積分為61.3分。

融信三個開盤項目中有兩個觸及積分制，分別是融信旭輝世紀古美推售364套，成交均價為8.25萬/平方米，入圍積分為72.04;融信海納印象入圍積分為52.09，該項目位于嘉定新城，月內(nèi)加推340套，成交均價為5.9萬/平方米。

總體而言，目前取證代開項目處于低位，未來一兩月供應將處于低位，帶動新建住宅交易量下行。

二手房源價格核驗政策下，在供應方面將壓制存量房源掛牌數(shù)量，并且買家觀望情緒濃烈，成交低迷。

后續(xù)是否會推出更具體的二手住宅指導價格政策仍是未知數(shù)，料未來存量住宅交易量將低位運行，并且不排除有更嚴格的調(diào)控政策出臺。