6月16日，標(biāo)普全球評級(S&PGlobalRatings)發(fā)布公告稱合聯(lián)營模式掩蓋中國房地產(chǎn)開發(fā)商表外風(fēng)險。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，標(biāo)普全球評級在6月15日發(fā)布的報告《繼續(xù)穿透中國開發(fā)商合聯(lián)營迷霧》中表示中國開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目上不斷增加合作，以便分散財務(wù)風(fēng)險并減少資產(chǎn)負(fù)債表壓力。盡管合聯(lián)營模式本身并不會帶來風(fēng)險，但這種操作日益增多，導(dǎo)致分析師和投資者愈發(fā)難以判定房地產(chǎn)行業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險。

標(biāo)普全球評級信用分析師陳令華表示，信息透明是關(guān)鍵所在，而這個問題正日趨嚴(yán)重。合聯(lián)營企業(yè)通常是不并表的，處于資產(chǎn)負(fù)債表之外。因此多數(shù)公司都不會作太多披露，更談不上經(jīng)過審計的數(shù)據(jù)。即便合聯(lián)營企業(yè)并表，但依然存在修飾財務(wù)數(shù)據(jù)的空間，比如明股實債。

標(biāo)普報告旨在識別出財報的賬目中可能因通過合聯(lián)營模式而掩蓋了債務(wù)和風(fēng)險的領(lǐng)域，預(yù)計合聯(lián)營操作還將持續(xù)增多。監(jiān)管方面為防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)擴(kuò)張風(fēng)險，自2021年初開始全面實行“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn);而通過合作來分散財務(wù)負(fù)擔(dān)，合聯(lián)營模式有助房地產(chǎn)企業(yè)將債務(wù)指標(biāo)保持在監(jiān)管范圍內(nèi)。近年來一些開發(fā)商已開始不再為其合聯(lián)營項目提供擔(dān)保。這些開發(fā)商的透明度和披露數(shù)據(jù)的質(zhì)量變得更加重要。

此外，標(biāo)普按照開發(fā)商的權(quán)益比例對上述表外實體的盈利和債務(wù)進(jìn)行并表，得出穿透式財務(wù)數(shù)據(jù)。鑒于表外債務(wù)和盈利均被考慮在內(nèi)，穿透式杠桿率更為全面。然而，按權(quán)益比例并表這一方法并不能覆蓋所有風(fēng)險。

標(biāo)普全球評級信用分析師廖美珊表示，并表不一定會讓情形更為透明。大多數(shù)情況下，僅會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表的少數(shù)股權(quán)增加。提升透明度則能夠消除投資者對明股實債的擔(dān)憂。并表的時間點也會扭曲信用指標(biāo)。大多數(shù)開發(fā)商給出其并表率指引，但其指引可能與我們使用框架估算出的并表率有所偏差。這可能意味著開發(fā)商將不得不依賴于收購表外合聯(lián)營企業(yè)，然后進(jìn)行并表。

此外，合同負(fù)債對權(quán)益合同銷售額的比率低也可能表明此類風(fēng)險。其中的風(fēng)險緣于，如果這些原屬表外的合聯(lián)營企業(yè)在開發(fā)后期被收購和并表，此時表外項目已經(jīng)產(chǎn)生利潤及歸還大部分債務(wù)，開發(fā)商的并表杠桿率就可能被低估。

據(jù)悉，標(biāo)普進(jìn)行的一項壓力測試顯示，若將超過總權(quán)益30%以上部分的少數(shù)股權(quán)劃為短期債務(wù)，則將有近四分之一的開發(fā)商面臨評級下調(diào)壓力。

廖美珊表示，中國政府今年還推出了一項試點計劃，要求試點開發(fā)商對于表外債務(wù)，明股實債等必須進(jìn)行更加全面的信息披露。若合聯(lián)營企業(yè)陷入財務(wù)困境，開發(fā)商恐須償還債務(wù)或再注入現(xiàn)金，這可能使其陷入流動性緊縮。由于實際的償債條款從未被披露，因此在更極端的情況下，若實際債權(quán)人同時要求開發(fā)商償還債務(wù)，則可能出現(xiàn)流動性風(fēng)險被嚴(yán)重低估的局面。