今年一季度，陜西哪里的房子賣得火?就銷售規(guī)?？?，西安占了全省一半，絕對(duì)量遙遙領(lǐng)先。但從增速來(lái)看，商洛、咸陽(yáng)等地，市場(chǎng)表現(xiàn)要更為出色。

陜西近九成商品房銷量來(lái)自住宅市場(chǎng)

今年以來(lái)，陜西商品房銷售整體走旺，交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度，全省商品房銷售面積751.01萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)54.7%;與2019年一季度相比增長(zhǎng)16.6%，近兩年平均增長(zhǎng)8%。

住宅銷售，是房地產(chǎn)交易中占比最大一類，銷量增速亦最高。一季度，陜西市場(chǎng)住宅銷售面積657.54萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)57.3%。目前，住宅銷量占全省商品房市場(chǎng)的87.55%。

美好生活文商旅研究院院長(zhǎng)夏強(qiáng)表示，住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)市場(chǎng)主力，主要基于人口增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居住條件提升的訴求等邏輯。尤其在疫情發(fā)生以后，住宅保值、增值屬性及市場(chǎng)流通的便利，相比商辦物業(yè)要得到突顯，由此更獲置業(yè)者青睞。

2020年一季度，疫情影響下，陜西住宅銷量曾下降，并拖累當(dāng)季商品房銷售面積回落。當(dāng)時(shí)，僅辦公樓銷量逆勢(shì)增長(zhǎng)60%。不過(guò)，2020年二季度全省市場(chǎng)恢復(fù)性增長(zhǎng)后，住宅銷售面積迅速反彈。而到了2021年一季度，陜西住宅銷量出現(xiàn)增長(zhǎng)的同時(shí)，辦公樓銷量同比下降10.6%。

住宅成為樓市主流，還與開(kāi)發(fā)偏好有關(guān)。在房地產(chǎn)行業(yè)，住宅銷售是回籠現(xiàn)金流較好的一類資產(chǎn)。行業(yè)集中度不斷提高，頭部房企對(duì)存量市場(chǎng)最大一塊——住宅的份額更加看重。

一定程度上，購(gòu)房行為會(huì)受到從眾心理影響。一位購(gòu)房者稱，最近在朋友影響下，到西咸新區(qū)去看房，“本來(lái)打算在西安浐灞買房，沒(méi)搖上號(hào)。”

一季度商品房銷量增速商洛、咸陽(yáng)最快

全省市場(chǎng)向好趨勢(shì)下，各地市的市場(chǎng)表現(xiàn)如何?分區(qū)域看，全省11個(gè)地市(區(qū))中，一季度商品房銷售面積增速，均出現(xiàn)正增長(zhǎng)。其中，商洛增速最高，同比增長(zhǎng)210.8%。

需要注意一點(diǎn)，2020年一季度，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷售形成阻礙，當(dāng)時(shí)僅寶雞、榆林商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。在此基礎(chǔ)上，各地市(區(qū))銷量同比走高，不算意外。

若具體到城市，銅川、咸陽(yáng)、渭南、榆林和商洛銷量增長(zhǎng)均超過(guò)100%。

一位行業(yè)人士表示，銅川、商洛的商品房銷量增速快，或因基數(shù)不高。在2020年一季度，銅川和商洛商品房銷量分別為6.88萬(wàn)㎡、3.25萬(wàn)㎡，2020年全年均未超過(guò)百萬(wàn)。

若從近兩年銷售平均增速看，咸陽(yáng)、渭南和榆林比較突出。

作為陜西第二人口大市，渭南樓市規(guī)模僅次于西安。近幾年，渭南城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、萬(wàn)科、碧桂園等相繼前往布局，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷售。

榆林的優(yōu)勢(shì)，則在于人均GDP省內(nèi)最高，經(jīng)濟(jì)與財(cái)富基礎(chǔ)較好，近兩年商品房銷量增速領(lǐng)跑。

今年一季度，咸陽(yáng)商品房銷售50.88萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)175%，近兩年平均增速47.5%。

上述行業(yè)人士認(rèn)為，咸陽(yáng)房子銷售火爆，與西安地區(qū)置業(yè)需求外溢有關(guān)。咸陽(yáng)到西安距離近，交通、教育、醫(yī)療和生活配套比較完善，加上“西咸一體化”帶動(dòng)，具有一定吸引力。同時(shí)，由于西安限購(gòu)，也讓一部分人將買房計(jì)劃瞄向咸陽(yáng)。

西安外溢的購(gòu)房需求去往周邊市場(chǎng)

西安商品房銷量，曾長(zhǎng)期占據(jù)全省市場(chǎng)六成以上份額。不過(guò)，近兩年受供應(yīng)量不足影響，西安銷量增速下降，占全省市場(chǎng)比重降低。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-3月，西安有48個(gè)樓盤意向登記，其中27個(gè)項(xiàng)目需要“搖號(hào)”。4月份結(jié)束意向登記的20個(gè)樓盤里，有16個(gè)項(xiàng)目登記人數(shù)超過(guò)房源量需要“搖號(hào)”。

西安主城區(qū)熱門盤難買，一些購(gòu)房需求開(kāi)始轉(zhuǎn)向非限購(gòu)區(qū)域、不用搖號(hào)的項(xiàng)目。5月初，三原一樓盤在西安舉行開(kāi)盤活動(dòng)。現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌人數(shù)超過(guò)了房源供應(yīng)量，并以短時(shí)間宣告售罄。而從一些購(gòu)房者的反饋看，主要是沖著開(kāi)發(fā)商品牌和較低價(jià)格來(lái)的。

西安購(gòu)房需求的外溢，除了“北上”，另一路徑是“西進(jìn)”。去年以來(lái)，灃東憑借緊鄰西安主城區(qū)的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)熱度走高。此外，原本關(guān)注度一般的灃西，因?yàn)閹鬃谕恋嘏某龈咭鐑r(jià)，也開(kāi)始引起外界注意。在銷售超預(yù)期帶動(dòng)下，一些樓盤上調(diào)售價(jià)，有的項(xiàng)目的價(jià)格甚至追平西安主城區(qū)水平。

這種熱度已傳導(dǎo)至咸陽(yáng)。有消息稱，咸陽(yáng)一些熱門樓盤，手慢一點(diǎn)就挑不到好樓層。上周三，在咸陽(yáng)高新區(qū)一處樓盤，一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，前期推出的房源剩的已經(jīng)不多，最近正在做新一批房源認(rèn)籌，“單價(jià)比前期上調(diào)了，但各戶型都有贈(zèng)送面積。”咸陽(yáng)市區(qū)另一樓盤，置業(yè)顧問(wèn)稱，“預(yù)計(jì)月底加推的高層每平方米要漲500元。”

西安周邊樓市，迎來(lái)了越來(lái)越多購(gòu)房者，但并非所有樓盤都不愁賣。高陵一樓盤，主推兩居、三居的剛需戶型，八千多的均價(jià)與周邊差不多，但售樓部里并沒(méi)有多少客流。

全省商品房待售面積下降至646.17萬(wàn)㎡

實(shí)際上，從反映樓市走向的另一指標(biāo)——房地產(chǎn)投資情況，也能看出省內(nèi)市場(chǎng)變化。

今年一季度，咸陽(yáng)房地產(chǎn)投資完成額35.99億元，同比增長(zhǎng)162.6%，近兩年平均增速66.9%，均為各地市最高。此外，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，增速較快的還有商洛、渭南。

西安房地產(chǎn)投資完成額，占全省61%，但一季度增速靠后，近兩年平均增速反為最低。

那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金從何而來(lái)?省統(tǒng)計(jì)局指出，“國(guó)內(nèi)貸款收緊，但定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款較快回籠，支撐資金總體趨于寬松，推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度較快增長(zhǎng)。”

今年一季度，陜西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金1171.57億元，同比增長(zhǎng)41.7%，高于全國(guó)0.3個(gè)百分點(diǎn)。就開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源看，自籌資金占比最高，占到位資金43.5%;其次是定金及預(yù)收款，占比31.4%;個(gè)人按揭貸款占12.4%;國(guó)內(nèi)貸款、其他到位資金分別占8.1%、4.6%。

商品房銷售走強(qiáng)，直接影響市場(chǎng)庫(kù)存下降。截至3月末，陜西商品房待售面積646.17萬(wàn)平方米，同比下降2%，待售面積比2月末減少28.99萬(wàn)平方米。按每套100㎡計(jì)，相當(dāng)于6.46萬(wàn)套房子待售，這一規(guī)模，已低于一季度全省商品房銷量。

三四線樓市會(huì)不會(huì)面臨需求萎縮?

圍繞樓市調(diào)控，國(guó)內(nèi)各大城市正持續(xù)收緊。西安在3月底出臺(tái)樓市新政，遏制投機(jī)購(gòu)房，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。自去年12月以來(lái)，西安已兩次加碼樓市調(diào)控。政策約束，是為了斬?cái)?span id="am0yias" class="keyword">投資客的“炒房”致富夢(mèng)。供需變化，也讓一些購(gòu)房需求向外分流。

相比頻頻被聚焦的大城市、熱點(diǎn)樓市，許多中小城市的樓市前景似乎不被看好。貝殼研究院近期研究發(fā)現(xiàn)，其監(jiān)測(cè)的全國(guó)100個(gè)城中，三四線城市整體大幅跑輸一二線市場(chǎng)。該研究院認(rèn)為，棚改退潮以來(lái)，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的樓市需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，將帶來(lái)“新房——二手房積壓下跌”的循環(huán)效應(yīng)。

在宏觀層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，受到宏觀政策影響，微觀層面，反映出一個(gè)城市的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、政策和供需關(guān)系等。

在西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁看來(lái)，目前三四線城市的樓市正處在橫盤期，不同城市間因內(nèi)生需求差異存在分化，發(fā)展前景優(yōu)劣不能以偏概全。以陜西省內(nèi)市場(chǎng)為例，有的由西安外溢需求獲益。還有的在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，存在改善性置業(yè)需求。(記者 李程)