不僅從年初開始的調(diào)控風(fēng)暴未見停歇，中國樓市可能還面對經(jīng)濟(jì)周期切換帶來的波動(dòng)。多重因素疊加，近期樓市，特別是炒房客將迎來四大“利空”。

其一，多地“圍剿”經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。這一回，一線城市幾乎同步行動(dòng)。北上廣深四城全面排查轄區(qū)內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)，防止經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

各地還公布了排查結(jié)果。比如：北京市銀保監(jiān)局日前公布，自查發(fā)現(xiàn)，2020年下半年以來，涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個(gè)人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元(人民幣，下同)。廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元、305戶。深圳市近日通報(bào)經(jīng)營貸專項(xiàng)核查結(jié)果稱，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款。

經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)資金在去年以來部分城市的一輪房價(jià)升溫中，扮演了推波助瀾的角色。為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不少銀行在疫情期間推出了低息的經(jīng)營貸產(chǎn)品或?qū)?jīng)營貸提供貼息，優(yōu)惠后，經(jīng)營貸年化利率低至3.8%左右，而各地商業(yè)按揭貸款利率普遍高于5%。利差帶來的套利空間，讓一些炒房客鉆了空子，一些原本不具備購房能力的人，“強(qiáng)行上車”，推高了樓市熱度。

其二，學(xué)區(qū)房熱受到政策打擊。學(xué)區(qū)房一直是房地產(chǎn)市場的特殊存在，歷來是樓市炒作的重點(diǎn)之一。去年下半年以來，深圳、上海等地二手房價(jià)的一輪快速上漲大都從學(xué)區(qū)房的升溫開始。

近期，上海發(fā)布教育新政，從2022年開始，上海名校高中50%-65%的入學(xué)名額，將公平地分配給各個(gè)區(qū)或?qū)W校。去年北京西城區(qū)也推出“多校劃片”等政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近期各地推出的諸如：“多校劃片”“名額均分”“大學(xué)區(qū)制”“公民同招”等政策，其共同特點(diǎn)就是學(xué)校之間、學(xué)生之間的競爭越來越激烈。一旦競爭大了、開始拼成績了，學(xué)區(qū)房的作用就降低了。他認(rèn)為，一直高燒不退的學(xué)位房，“降溫”模式已開啟。

其三，調(diào)控深入二手房領(lǐng)域。在深圳發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格之后，成都市也在近期發(fā)布的樓市新政中，提出“建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制”。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，過去調(diào)控主要以新房調(diào)控為主，通過限制土地、新房價(jià)格來影響市場預(yù)期，但對分散的二手房市場缺乏有效的調(diào)控工具。近期調(diào)控出現(xiàn)向二手房市場轉(zhuǎn)移的趨勢。

許小樂指出，從深圳開始，通過二手房官方指導(dǎo)價(jià)的方式，引導(dǎo)消費(fèi)者、銀行理性評估房屋價(jià)值，能夠?qū)⒎績r(jià)漲幅控制在一定合理區(qū)間。春節(jié)以來，深圳二手房市場交易量回落到低位，房價(jià)上漲勢頭得到遏制。

其四，多國開啟加息周期，流動(dòng)性拐點(diǎn)或出現(xiàn)。

近期，巴西、土耳其、俄羅斯先后加息，成為疫情以來首先進(jìn)入加息周期的經(jīng)濟(jì)體。多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，對全球大多數(shù)國家而言，新一輪加息周期或?qū)㈤_啟。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平稍早時(shí)表示：“我們可能正站在流動(dòng)性的周期性拐點(diǎn)上。”他認(rèn)為，2021年一季度前后，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的頂部區(qū)間正在到來，通脹預(yù)期抬頭，貨幣政策回歸正常化，信用政策結(jié)構(gòu)性收緊，將迎來廣義流動(dòng)性的周期性拐點(diǎn)。

過去幾十年，全球性貨幣超發(fā)、低利率，導(dǎo)致了股市、房產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格大漲。流動(dòng)性拐點(diǎn)一旦出現(xiàn)，或?qū)鞘袔碇苯佑绊憽?/p>

任澤平指出，2020年在低利率和貨幣寬松的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇對3月份以來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇周期貢獻(xiàn)明顯。但是，隨著5—6月以來貨幣政策回歸正?；?、邊際收緊，未來房地產(chǎn)銷售和投資均面臨回落壓力。(記者 龐無忌)