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原標(biāo)題：

樓市調(diào)查：低首付現(xiàn)象抬頭 噱頭還是陷阱？

一些樓盤(pán)打出“0.5成首付”買(mǎi)房的廣告，甚至還有“零首付”，但需要購(gòu)房者在5年內(nèi)或一定時(shí)間內(nèi)還清首付。

近段時(shí)間以來(lái)，房企通過(guò)各種“花式促銷(xiāo)”吸引購(gòu)房者。在這當(dāng)中，深圳和東莞等粵港澳大灣區(qū)城市再次出現(xiàn)“低首付”的現(xiàn)象，多年不見(jiàn)的“低首付”重現(xiàn)江湖，這到底是噱頭還是陷阱?

真的劃算？

經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)整，深圳樓市已經(jīng)發(fā)生明顯變化，新房“搶房”現(xiàn)象已經(jīng)極少發(fā)生。目前，多數(shù)還未售罄的新房項(xiàng)目都在推出不同程度的折扣活動(dòng)。

“現(xiàn)在只需要首付89萬(wàn)元就可以買(mǎi)到65平方米的兩房單位，折后均價(jià)每平方米7萬(wàn)多元。”在羅湖區(qū)清水河，一處新房打出了這樣的廣告，而銷(xiāo)售人員正在全力推銷(xiāo)，“相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商直接送1.2成的首付，這在后期是不需要還的，也就相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠了60多萬(wàn)元。”

而在毗鄰深圳的東莞，近期有不少開(kāi)發(fā)商采用這類低首付營(yíng)銷(xiāo)策略。證券時(shí)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，一些樓盤(pán)打出“0.5成首付”買(mǎi)房的廣告，甚至還有“零首付”，但需要購(gòu)房者在5年內(nèi)或一定時(shí)間內(nèi)還清首付。在東莞虎門(mén)從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的陳經(jīng)理告訴證券時(shí)報(bào)記者，東莞目前許多樓盤(pán)的要求是兩成首付，但要求必須是“白戶”，即無(wú)購(gòu)房記錄、無(wú)房貸記錄等。對(duì)于“0.5成首付”甚至是“零首付”，多數(shù)是開(kāi)發(fā)商先行墊資給購(gòu)房者，然后約定在一定時(shí)期內(nèi)歸還。“這種方式比較適合做生意的客戶，等回款了就可以填補(bǔ)首付款，但對(duì)于一般購(gòu)房者，這種方式只會(huì)加大還款壓力，在還房貸利息的同時(shí)還分期歸還首付。”證券時(shí)報(bào)記者也采訪多位購(gòu)房者，大多數(shù)購(gòu)房者表示對(duì)低首付方式的興趣不大。“現(xiàn)在買(mǎi)房壓力已經(jīng)很大，分期付首付款并沒(méi)有減輕壓力。”

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，按照相關(guān)住房貸款管理辦法，購(gòu)房者必須一次性支付首期款，不存在開(kāi)發(fā)商自己借款給購(gòu)房者付給自己的說(shuō)法。就在近日，位于深圳龍崗的勤誠(chéng)達(dá)譽(yù)府發(fā)布嚴(yán)正聲明，回應(yīng)“一成首付”傳聞。聲明表示，針對(duì)近期某些中介為吸引客戶，出現(xiàn)的低首付、墊資買(mǎi)房等虛假不實(shí)宣傳，項(xiàng)目鄭重聲明，對(duì)虛假宣傳行為絕不姑息，請(qǐng)各行家規(guī)范宣傳，切勿為吸引市場(chǎng)關(guān)注做出虛假宣傳，影響項(xiàng)目工作秩序。此前，有房產(chǎn)中介宣稱該項(xiàng)目可以“一成首付”，剩余兩成首付開(kāi)發(fā)商先墊付，而且不收利息，購(gòu)房者可以每半年還款一次，2024年底交樓前將剩余首付全部還清即可。

打政策的“擦邊球”

“低首付甚至零首付，這可是2008年左右深圳樓市出現(xiàn)的景象，沒(méi)想到現(xiàn)在又出現(xiàn)了。”一位購(gòu)房者有所感慨。深圳一家大型房企營(yíng)銷(xiāo)部人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，盡管樓市調(diào)控放松的預(yù)期有所升溫，但如果項(xiàng)目的自身?xiàng)l件一般，開(kāi)發(fā)商也不愿意“等”市場(chǎng)回暖，要么延遲新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，要么就是通過(guò)折扣走量。通過(guò)降首付的方式來(lái)促銷(xiāo)，其實(shí)已經(jīng)是在打政策的“擦邊球”。

近期，多地業(yè)主因收房無(wú)期主動(dòng)停貸，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。對(duì)于房貸市場(chǎng)，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商通過(guò)關(guān)聯(lián)第三方公司名義借款給購(gòu)房者付款給自己，其本質(zhì)與首付貸無(wú)異。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，低首付的現(xiàn)象通常出現(xiàn)在樓市低迷的時(shí)候，一種是開(kāi)發(fā)商墊首付，另外一種就是開(kāi)發(fā)商對(duì)接第三方金融機(jī)構(gòu)墊首付。從目前情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商墊首付的可能性不大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自身也“缺錢(qián)”，所以開(kāi)發(fā)商可能會(huì)對(duì)接第三方金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于購(gòu)房者而言，如果無(wú)法在約定時(shí)間內(nèi)湊齊首付，或許也會(huì)去選擇對(duì)接一些第三方金融機(jī)構(gòu)，讓它們把剩余的首付款通過(guò)銀行以外的渠道借入，這會(huì)導(dǎo)致一系列的金融亂象。此外，此舉突破了差別化住房信貸政策和銀行風(fēng)險(xiǎn)防控的最基本要求，后續(xù)甚至?xí)呱鰯喙┑默F(xiàn)象。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“許多城市的首付款比例最低為20%，再往下調(diào)整空間不大，而且過(guò)低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況，20%的首付比要求是比較合適的。不過(guò)，當(dāng)前需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，首付比調(diào)整空間不大的情況下，可以在月供償還等方面進(jìn)一步創(chuàng)新。”（吳家明）