原標(biāo)題：“房住不炒”才能“良性循環(huán)” 

對(duì)于2022年的房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

多位接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專(zhuān)家認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將側(cè)重引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)下行，不會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期引導(dǎo)，也包括“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)將最終走向平穩(wěn)健康發(fā)展道路。

“房住不炒”才能最終實(shí)現(xiàn)“良性循環(huán)”

12月6日的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。消息一出，市場(chǎng)傳出一種聲音，認(rèn)為政治局會(huì)議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”且沒(méi)有提“房住不炒”是對(duì)行業(yè)的刺激舉措，有人猜測(cè)“房住不炒”的定位基調(diào)或?qū)⑥D(zhuǎn)變，但隨后召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。那么，該如何理解“良性循環(huán)”和“房住不炒”之間的關(guān)系呢？

中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳在接受記者采訪時(shí)表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重維護(hù)住房居住屬性，會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持保持不變?！胺孔〔怀础彼悸废?，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉琳告訴記者，今年來(lái)，大型房企爆雷引發(fā)金融機(jī)構(gòu)、投資人出現(xiàn)一致性收縮行為，房地產(chǎn)行業(yè)遭受抽貸、斷貸，房企融資渠道受阻。同時(shí)，購(gòu)房者預(yù)期轉(zhuǎn)變，房屋銷(xiāo)售回落，房企經(jīng)營(yíng)性回款受到影響。金融機(jī)構(gòu)、投資人、購(gòu)房者預(yù)期變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入惡性循環(huán)狀況。因此，中央果斷提出要支持合理住房需求，對(duì)居民購(gòu)房的按揭貸款、新開(kāi)工項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款和并購(gòu)貸款要給予滿(mǎn)足，恢復(fù)正常融資渠道，最終是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)軌道。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴記者，“良性循環(huán)”與“房住不炒”是互為條件的。只有“房住不炒”，房地產(chǎn)才能沒(méi)有過(guò)度投機(jī)投資，才能保證房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，才有房地產(chǎn)市場(chǎng)的“良性循環(huán)”。

房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、財(cái)經(jīng)評(píng)論人士章林曉則認(rèn)為，房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融；而金融是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，從金融角度來(lái)看，則需要房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)，金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)。由于房?jī)r(jià)直接關(guān)系到全社會(huì)信用的擴(kuò)張與收縮，房地產(chǎn)“良性循環(huán)”是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的基本要求，也是“暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”的基本要求?！胺孔〔怀础笔恰傲夹匝h(huán)”的前提和基礎(chǔ)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的炒作，伴隨的必然是房?jī)r(jià)的大起大落，是全社會(huì)信用的驟然擴(kuò)張與驟然收縮，其后果自然是“惡性循環(huán)”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，也就是源頭上要控制無(wú)序的加杠桿、控制杠桿撬動(dòng)下的高地價(jià)，以及由此遏制住后續(xù)房?jī)r(jià)上漲、遏制投資需求，斬?cái)嘈路亢投址績(jī)r(jià)輪番上漲的循環(huán)，抑制房?jī)r(jià)推動(dòng)租金上漲等，從而解決剛需住房問(wèn)題，房子回歸公共產(chǎn)品屬性。

如何探索新的發(fā)展模式

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，該如何理解這一新提法，將產(chǎn)生哪些影響？

劉琳告訴記者，隨著大型房企債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)，長(zhǎng)期以來(lái)的房企高杠桿快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以持續(xù)，必須要探索新的發(fā)展模式。中長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)增量開(kāi)發(fā)市場(chǎng)增速減緩，進(jìn)入增存并重的發(fā)展階段，房企需要積極探索存量市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)，提高資產(chǎn)管理、城市綜合運(yùn)營(yíng)等能力。

趙秀池告訴記者，很多城市存量房的交易已經(jīng)超過(guò)新房的交易，城市更新、舊城改造在如火如荼地進(jìn)行，因此，過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不適應(yīng)新時(shí)代的要求，必須“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)業(yè)有很多新模式需要探索。

章林曉對(duì)記者表示，探索新的發(fā)展模式，這是對(duì)舊的發(fā)展模式的揚(yáng)棄。新的發(fā)展模式，更加強(qiáng)調(diào)民生保障，“更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，精準(zhǔn)提供住房方面的基本公共服務(wù)。

房企將逐步走出困境

受多種因素影響，當(dāng)下多家房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到流動(dòng)性緊張的困擾，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)和新提法，將對(duì)行業(yè)和企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

劉琳對(duì)記者表示，7月下旬開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速下行，是受大型房企爆雷引發(fā)市場(chǎng)各方預(yù)期轉(zhuǎn)變引發(fā)的。針對(duì)預(yù)期變化，10月下旬中央及時(shí)提出資金要滿(mǎn)足合理的住房需求，10月、11月房地產(chǎn)貸款資金連續(xù)增加，11月商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增加，一線城市新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，一線和部分二線城市二手房市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)觸底跡象。

劉琳強(qiáng)調(diào)，今年以來(lái)，受上半年房企主動(dòng)降杠桿和三季度房企融資受阻影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給降幅高于需求降幅，商品住房庫(kù)存水平不高，這種情況不同于過(guò)去高庫(kù)存情形下的市場(chǎng)調(diào)整，此次市場(chǎng)調(diào)整期會(huì)短于以往。近期降準(zhǔn)、房地產(chǎn)貸款增加、按揭利率穩(wěn)中有降等措施對(duì)穩(wěn)定住房需求均有積極作用。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理區(qū)間的背景下，市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)逐步改善，各方預(yù)期將逐步恢復(fù)正常，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，絕大多數(shù)房企也會(huì)走出當(dāng)下困境。

“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)肯定逃不脫經(jīng)濟(jì)周期。一些激進(jìn)擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)，在房?jī)r(jià)下降信用收縮階段，難免會(huì)面臨銷(xiāo)售不暢，資金鏈緊張，甚至破產(chǎn)重組等風(fēng)險(xiǎn)。”章林曉說(shuō)，市場(chǎng)主體獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，因城施策隔離風(fēng)險(xiǎn)，快速實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)出清之后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和預(yù)期就會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，普遍陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企就能走出當(dāng)下的困境。（記者 王松才）