中國(guó)發(fā)展網(wǎng)綜合報(bào)道 據(jù)國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站消息  10月20日，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心發(fā)布消息稱(chēng)，該中心劉五星副主任帶隊(duì)到湖南長(zhǎng)沙調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。

為了解今年以來(lái)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，以及相關(guān)調(diào)控政策實(shí)施效果，10月19日劉五星帶隊(duì)到湖南省長(zhǎng)沙市開(kāi)展調(diào)研座談，并到長(zhǎng)沙市萬(wàn)科房地產(chǎn)公司地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研。

劉五星稱(chēng)，近年來(lái)，長(zhǎng)沙市在落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控要求，堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，有效防范化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，成效較為顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求較為穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅基本符合調(diào)控預(yù)期；要繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”要求，保持調(diào)控定力，完善長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，尤其是要密切關(guān)注一些企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，把防風(fēng)險(xiǎn)放在首位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資和貸款集中度管理 

據(jù)新華社報(bào)道，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正7月22日出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話(huà)會(huì)議并講話(huà)，提到全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，以及加快發(fā)展保障性租賃住房，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。

韓正強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問(wèn)題。要把握好保障性租賃住房的政策重點(diǎn)，明確保障對(duì)象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。堅(jiān)持“保基本”，以小戶(hù)型為主，注重實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)”原則，建立科學(xué)的租金定價(jià)機(jī)制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點(diǎn)，落實(shí)城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。城市政府要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)管好中介等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場(chǎng)亂象。

據(jù)悉，監(jiān)管部門(mén)此前實(shí)施了一系列調(diào)控措施，在房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債的背景下，為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部自去年8月出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則。三道紅線(xiàn)是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

按照踩線(xiàn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過(guò)5％，“黃檔”企業(yè)不得超過(guò)10％，“綠檔”企業(yè)不得超過(guò)15％。

持續(xù)完善管理長(zhǎng)效機(jī)制

隨后，住建部、央行等部門(mén)也針對(duì)此前的調(diào)控政策效果進(jìn)行了回應(yīng)：

住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示，下一步住建部將嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線(xiàn)四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

關(guān)于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線(xiàn)四檔”規(guī)則，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，“這實(shí)際上是對(duì)不同檔次的房企財(cái)務(wù)健康狀況來(lái)進(jìn)行一個(gè)體檢，然后相應(yīng)地幫助企業(yè)更好地去做好自己的財(cái)務(wù)管理。經(jīng)過(guò)一年時(shí)間，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營(yíng)融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營(yíng)趨于穩(wěn)健。”

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)不同類(lèi)型的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別設(shè)立“兩條紅線(xiàn)”指標(biāo)。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個(gè)人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

這項(xiàng)制度既是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項(xiàng)重要內(nèi)容。鄒瀾表示，政策實(shí)施以來(lái)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。整個(gè)房地產(chǎn)貸款的占比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人住房貸款的占比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受到一定約束的同時(shí)，商業(yè)銀行把更多的精力放到了支持小微、三農(nóng)這些經(jīng)濟(jì)薄弱的領(lǐng)域，支持制造業(yè)、科技創(chuàng)新等重點(diǎn)領(lǐng)域的貸款占比也顯著提升。

光大銀行分析師周茂華指出，銀行積極落實(shí)“兩條紅線(xiàn)”，必然導(dǎo)致部分區(qū)域的銀行由于此前房貸擴(kuò)張速度較快，額度緊張。這一現(xiàn)象背后更深層次的原因是監(jiān)管促進(jìn)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，避免銀行信貸資源過(guò)度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展無(wú)疑透支部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?。周茂華認(rèn)為，銀行額度緊張狀況中短期難以明顯緩解，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展與銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化需要一段較長(zhǎng)時(shí)間。

堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門(mén)要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。

會(huì)議認(rèn)為，近年來(lái)，金融部門(mén)全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。

為實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會(huì)于去年底建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。

會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。這是9月24日召開(kāi)貨幣政策委員會(huì)例會(huì)首次提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”后，金融管理部門(mén)向金融機(jī)構(gòu)做出具體要求和部署。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次座談會(huì)明確，信貸政策依然堅(jiān)持房住不炒的導(dǎo)向。同時(shí)，商業(yè)銀行在落實(shí)房貸集中度的過(guò)程中，各類(lèi)信貸管控需要合規(guī)合法合理，房地產(chǎn)合理消費(fèi)需求和購(gòu)房者合理權(quán)益還是需要給予保障。除了傳統(tǒng)的按揭貸款等領(lǐng)域外，租賃住房市場(chǎng)的信貸工作需要加速，以積極配合租賃消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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