中億基業(yè)時隔一年再闖港交所項(xiàng)目規(guī)模并不大

2022-04-20 14:32:20 來源：觀點(diǎn)網(wǎng)

4月19日，中億基業(yè)控股有限公司再次向港交所遞交了上市招股書。

該公司于2021年5月11日首次在港交所遞表，而據(jù)港交所2021年11月12日發(fā)布的信息顯示，這份首次提交的招股書已告失效。

資料顯示，中億基業(yè)是一家總部位于寧夏銀川的房企，企業(yè)歷史可追溯到1991年的中房銀川總公司，主要從事物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理以及提供養(yǎng)老及教育服務(wù)等。

問題依舊

中億基業(yè)的規(guī)模并不算大。

截至2022年1月31日，擁有39個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其中33個項(xiàng)目由附屬公司開發(fā)及6個項(xiàng)目由聯(lián)營公司開發(fā)。

截至2022年1月31日，中億基業(yè)應(yīng)占總建筑面積為718.41萬平方米，包括已竣工項(xiàng)目的可供出售建筑面積、可出租建筑面積55.29萬平方米;開發(fā)中物業(yè)的規(guī)劃建筑面積590.63萬平方米，持作未來開發(fā)的物業(yè)估計(jì)建筑面積72.49萬平方米。

與上一份招股書中截至2020年3月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，中億基業(yè)在此期間新增了9個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)占總建筑面積擴(kuò)張了66.74萬平方米。

中億基業(yè)39個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目有24個位于寧夏，11個位于青海，2個位于陜西西安及咸陽，四川崇州和內(nèi)蒙古包頭亦各有一個項(xiàng)目。

總體而言，該公司37個項(xiàng)目均位于西北地區(qū)。

業(yè)態(tài)分布上，物業(yè)開發(fā)及銷售收入128.84億元，占總收入99.5%，其中住宅板塊收入117億元，占總收入90.3%;商業(yè)和停車場各貢獻(xiàn)了總收入的3.9%和5.3%，業(yè)務(wù)較為單一。

于2019年、2020年及2021年，中億基業(yè)收入分別為人民幣21.25億元、人民幣56.36億元及人民幣129.45億元，復(fù)合年增長率高達(dá)146.8%。

2021年，中億基業(yè)共交付了8個新項(xiàng)目，2020年則交付了5個大型項(xiàng)目，交付樓面增加支撐了較高的復(fù)合年增長率。

但2021年中億基業(yè)毛利為31.98億元，據(jù)此計(jì)算其2021年毛利率為24.7%，而2021年及2020年分別為31.83%及39.06%。

在上一份招股書中，中億基業(yè)已暴露了近年來出現(xiàn)毛利率下滑、區(qū)域布局單一土儲不足等問題，而在目前補(bǔ)交的答卷中，這些問題仍未得到解決。

借力萬科

前后兩份招股書中，中億基業(yè)均特意提到和萬科之間的合作。

2017年9月28日，中億基業(yè)和萬科成立了中房萬科實(shí)業(yè)，初始注冊資本為1億元。具體而言，中房萬科實(shí)業(yè)分別由萬科(成都)企業(yè)有限公司、寧夏中房實(shí)業(yè)(中億基業(yè)控股附屬公司)及獨(dú)立第三方深圳花銀(于中房萬科實(shí)業(yè)的股權(quán)除外)分別擁有40%、40%及20%股權(quán)。

2021年，中房萬科實(shí)業(yè)毛利為15.79億元，較2020年的1.28億元同比增長高達(dá)1086.72%，中銀基業(yè)與萬科的合作關(guān)系在這一年里有所加深。

于2019年、2020年及2021年，中房萬科實(shí)業(yè)貢獻(xiàn)的總收益分別為零、人民幣12.09億元及79.72億元，分別占總收益的0%、21.5%及61.6%。由于中房萬科實(shí)業(yè)若干共同開發(fā)項(xiàng)目正進(jìn)入交付階段，中房萬科實(shí)業(yè)業(yè)績權(quán)重將進(jìn)一步增加。

從長遠(yuǎn)角度，中億基業(yè)無疑希望地產(chǎn)龍頭萬科能繼續(xù)助力其業(yè)務(wù)發(fā)展;就當(dāng)下而言，和萬科的關(guān)系或許也能為其IPO向港交所背書，但這似乎并非沒有代價。

2020年，中房萬科實(shí)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目毛利率為10.6%，僅由中億基業(yè)開發(fā)的物業(yè)毛利率為35.9%;由中億基業(yè)及其他第三方開發(fā)的物業(yè)毛利率為44%。

2021年，中房萬科實(shí)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目毛利率為19.8%，僅由中億基業(yè)開發(fā)的物業(yè)毛利率為32.1%;由中億基業(yè)及其他第三方開發(fā)的物業(yè)毛利率為32.3%。

對于不同開發(fā)模式下毛利率的差異，中銀基業(yè)解釋稱，該集團(tuán)、萬科集團(tuán)及其他第三方開發(fā)的物業(yè)的毛利率總體低于集團(tuán)單獨(dú)開發(fā)的物業(yè)的毛利率，主要由于集團(tuán)、萬科集團(tuán)及其他第三方于往績記錄期間開發(fā)交付的物業(yè)根據(jù)市場定位交付室內(nèi)精裝工程，增加了開發(fā)成本及降低了毛利率;